ミハマホーム株式会社 御浜住宅株式会社
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消費税減税と住宅ローン減税

Q1.住宅ローン減税って何? 減税を受けるための要件は?

住宅ローン減税(正式には「住宅借入金等特別控除」。「住宅ローン控除」と呼ばれることもある)というのは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に、一定期間にわたって、住宅ローンの年末残高に応じて一定割合を、所得税から控除してくれる制度です(ケースによっては住民税からも控除される。Question3参照)。
住宅ローン減税を受けるための要件は、図表1のとおりです。

図表1 住宅ローン減税を受けるための要件(一般住宅の場合)
対象者 居住する家屋を新築・取得等した者(合計所得金額3,000万円以下)
控除対象 次の住宅借入金等(期間10年以上)の年末残高
(1)住宅の新築・取得
(2)住宅取得とともにする敷地の取得
(3)一定の増改築等
控除対象住宅 主として居住の用に供すること。
(1)住宅の新築…床面積50m²以上
(2)新築住宅の取得…床面積50m²以上
(3)既存住宅の取得
 [1]床面積50m²以上
 [2]築後20年以内(耐火建築物は25年以内)または一定の耐震基準に適合するものであること
(4)増改築等…床面積50m²以上

Q2.マイホームを購入した場合、消費税は課税されるの?

マイホームを購入した場合、消費税が課税される取引と課税されない取引があります。
消費税の課税対象となる取引は、「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡」です。したがって、一戸建てであってもマンションであっても、不動産会社やデベロッパーなどの事業者からマイホームを購入する場合は消費税が課税されます。
ところが個人間の取引で住宅を購入する場合は、売主が事業者ではないので消費税は課税されません。
また、個人間の場合でも不動産会社などによる仲介があった場合は、不動産自体には消費税は課税されませんが、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税が課税されることになります。

つまり、新築住宅の場合は通常、売主は事業者なので消費税が課税されますが、中古住宅の場合、売主は個人であることが一般的なので、非課税となるケースが多いといえます。

また、新築住宅等で消費税が課税される取引でも、住宅価格すべてに消費税が課税されるわけではありません。住宅価格には、建物価格と土地価格が含まれているのですが、消費税が課税されるのは、このうちの建物価格だけです。土地価格には消費税は課税されません。
仮に、購入した新築住宅が、土地3,000万円、建物2,000万円だったとします。消費税額は次のようになります。

Q3.住宅ローン減税による控除額はどれくらい? 消費税率アップとの関係は?

消費税の税率は、2014年4月1日から8%に、さらに2019年10月1日から10%に引上げられる予定になっています。引上げに伴う税負担を緩和するため、2013年度税制改正で、住宅ローン減税を来年から4年間延長し、控除額も拡大されることになりました。
控除額は図表2のとおりです。2014年4月から入居した場合は、10年間の控除額合計は最大で400万円(長期優良住宅、低炭素住宅の場合は最大で500万円)になります。

図表2 住宅ローン減税による控除額(消費税が課税される場合)
入居年 控除対象
借入限度額
毎年の控除率; 控除期間 最大控除額
(10年間の合計)
住民税からの
控除限度額
2014年4月〜2021年12月 4,000万円(※) 1% 10年 400万円(※) 13万6,500円

(※)長期優良住宅、低炭素住宅の場合は控除対象借入限度額5,000万円、最大控除額500万円
*長期間の使用に耐えられる一定の住宅性能と維持管理の計画について、国が定める基準をクリアした住宅は「長期優良住宅」として認定を受けることができます。また、省エネルギー性に優れ、低炭素化に資する措置が講じられ、国が定める基準をクリアした住宅は「低炭素住宅」として認定を受けることができます。

また、住宅ローン減税は、所得税が少ないため控除額を全額控除できなかった場合は、残りを住民税からも控除することができます。消費税率が8%となる2014年4月1日から13万6,500円に拡充されます。
ただし、これらの控除額は消費税が課税される取引についての控除額です。Question2で説明したように、個人間の取引で中古住宅を購入するような消費税が課税されない取引の場合は、控除額が異なります。詳しくは、Question4をご参照ください。

Q3.消費税が課税されない取引の場合、住宅ローン減税額は?

Question2で説明したように、個人の売主から中古住宅を購入する場合などは、消費税は課税されません。2013年度税制改正で住宅ローン減税が拡充されることになったのは、消費税の税率引上げに伴う税負担を緩和するための措置です。
したがって、そもそも消費税が課税されないケースの場合、消費税の影響がないので、控除額は消費税の税率アップ後も現状のままとなります。具体的には図表3のとおりです。

図表3 住宅ローン減税による控除額(消費税が課税されない場合)
入居年 控除対象
借入限度額
毎年の控除率; 控除期間 最大控除額
(10年間の合計)
住民税からの
控除限度額
現在〜2021年12月 2,000万円(※) 1% 10年 200万円(※) 9万7,500円

(※)長期優良住宅、低炭素住宅の場合は控除対象借入限度額3,000万円、最大控除額300万円

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