TORCHES（トーチーズ）の評判・口コミは？メリット・デメリットを徹底解説
「トーチーズって最近よく見るけど、実際の評判はどうなの？」「利回り10%超えって怪しくない？」と気になっていませんか？
TORCHES（トーチーズ）は、2025年11月にスタートした不動産クラウドファンディングサービスです。1口1万円から東京23区の不動産に投資できる手軽さと、想定利回り8.5〜17.0%という高水準の案件が話題を集めています。
親会社のエムトラスト株式会社は年商535億円の不動産会社で、他社のクラウドファンディングを通じて累計100件以上のファンド組成・償還実績を持っています。
この記事では、トーチーズの評判・口コミからメリット・デメリット、高利回りの仕組みまで、投資を検討するうえで必要な情報をわかりやすくまとめました。これから不動産クラウドファンディングを始めたい方も、ぜひ参考にしてください。
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TORCHES（トーチーズ）とは？基本情報をサクッと解説
TORCHES（トーチーズ）は、「投資に、灯りを。」をスローガンに掲げる不動産クラウドファンディングサービスです。インターネットを通じて複数の投資家から資金を集め、東京23区を中心とした不動産を運用し、その利益を分配する仕組みになっています。
会員登録から出資、配当・償還まですべてオンラインで完結するため、スマホだけで手軽に不動産投資を始められる点も大きな特徴です。
トーチーズの基本情報まとめ
| サービス名 | TORCHES（トーチーズ） |
|---|---|
| サービス開始日 | 2025年11月24日 |
| 投資ジャンル | 不動産クラウドファンディング |
| 最低投資額 | 1口1万円〜（ファンドにより10万円〜） |
| 想定利回り | 年利8.5〜17.0% |
| 平均利回り | 約11.9% |
| 運用期間 | 3〜10ヶ月（約6ヶ月が中心） |
| 投資エリア | 東京23区の好立地 |
| 投資タイプ | キャピタルゲイン型（売却益を狙う設計） |
| 募集方式 | 先着式・抽選式 |
| 優先劣後割合 | 約5% |
| 累計募集額 | 約42億円（2026年2月時点） |
| 公式サイト | https://www.torches.fund/ |
トーチーズを一言でまとめると、東京23区のポテンシャルのある土地に、短期×高利回りで少額から参加できるクラウドファンディングです。公開されているファンドはいずれもキャピタルゲイン型で、土地を取得して更地化・再生し、売却益を狙う設計になっています。
運営会社TORCHES株式会社と親会社エムトラストの概要
| 運営会社 | TORCHES株式会社 |
|---|---|
| 所在地 | 徳島県徳島市寺島本町東3-12-6 徳島駅前濱口ビル7階 |
| 代表取締役 | 與那嶺 健人 / 田中 勝真 |
| 許認可 | 不動産特定共同事業許可番号：徳島県知事 第2号 / 宅地建物取引業：徳島県知事（1）第3197号 |
| 親会社 | エムトラスト株式会社（東京都港区） |
| 親会社の売上高 | 535億円（2025年9月期・過去最高を更新） |
| 親会社の実績 | 他社クラファン経由で累計100件以上のファンドを組成・償還（遅延・元本割れなし） |
TORCHES株式会社は、エムトラスト株式会社の完全子会社として設立されました。エムトラストは東京23区を中心に住宅分譲事業などを展開する不動産会社で、2025年9月期には売上高・営業利益ともに過去最高を更新しています。
これまでエムトラストは、ヤマワケエステートなど他社の不動産クラウドファンディングにファンド用の物件を供給する「裏方」の立場でした。その実績とノウハウをベースに、自社ブランドとして投資家にダイレクトにファンドを提供するために立ち上げたのがトーチーズです。
なお、エムトラストは横浜DeNAベイスターズのオフィシャルスポンサーでもあり、企業としての信頼性の高さがうかがえます。
TORCHES（トーチーズ）の評判・口コミを紹介
トーチーズは2025年11月にサービスが始まったばかりですが、Xではすでに多くの投資家が反応しています。ここでは、実際に投資した人のリアルな声を紹介します。
良い評判・口コミ
Xでは、すでにトーチーズで利益を受け取った投資家や、サービスに期待する声が多数見つかりました。
トーチーズ3号着金28216円の利益
―X 323さん（2026年1月28日）より
3号ファンド（台東区浅草3丁目）の償還で、実際に約2.8万円の利益を受け取ったという報告です。サービス開始からわずか2ヶ月で配当が実現しており、利益が机上の数字ではないことがわかる貴重な口コミです。
TORCHES、俺でなきゃ見逃しちゃう恐ろしく早い償還につきちょっぴり配当☺️
―X 若桜純さん（2026年1月28日）より
予定よりも早く物件が売却され、早期償還が実現したケースです。運用期間が短くなった分だけ配当額は控えめですが、資金が早く手元に戻るのは次の投資に回せるというメリットがあります。
#TORCHES さん ごち😋 6号って売買契約してたのね 知らんかった
―X もちこパパさん（2026年1月24日）より
6号ファンドの売買契約締結の報告に反応した投資家の声です。ファンドの売却が着実に進んでいることへの安心感が読み取れます。
トーチーズ、投資しました🎉 これで分配金トータル5万円ゲット！
―X タロウ＠ソシャレン・不動産クラファン投資家さん（2025年12月3日）より
複数のファンドに分散投資し、分配金の合計が5万円に達したという報告です。1つのファンドに集中するのではなく、複数案件に分けて投資している現実的なスタイルが参考になります。
TORCHES「品川区東大井5丁目ファンド」30万円ポチ。先着案件3案件にそれぞれ30万円ずつ投資する予定。公開されている4ファンドは全て年利10%orそれ以上
―X SALLOW＠クラウドファンディング投資さん（2025年11月）より
1億円以上をクラファンで運用するベテラン投資家が、トーチーズの初期ファンドに積極的に投資している様子です。経験豊富な投資家が注目しているという点は、サービスの信頼性を測る一つの目安になります。
仕入れ＆売却能力がある会社の不動産クラファンは凄い…私も全部のファンドに10万円ずつ入れていますので、恩恵を受けることができました
―ソシャレン・不動産クラファンで1億円以上運用中のSAITAMANさんのブログ（2025年12月）より
こちらもベテラン投資家の声です。エムトラストの物件仕入れ力と売却スピードを高く評価しており、全ファンドに投資するほどの信頼を寄せていることがわかります。
悪い評判・口コミ
一方で、Xや投資家ブログにはネガティブな指摘も見られました。
トーチーズ重いし、またキャンセル待ちになった🫠
―X 乃打算さん（2026年1月21日）より
ファンド募集開始時にサイトが重くなり、申し込みが殺到してキャンセル待ちになったという不満です。人気の裏返しともいえますが、投資したいのにできないストレスは大きな課題です。
劣後出資比率10%で良いとか書いてしまって、それが組成手数料10%でほぼ消えることに気付いて、あわてて修正した（中略）利回りの件も何ファンド目かでやっと気付いて…
―X Investor’s EYEさん（2025年12月26日）より
不動産クラファンに詳しい投資家による指摘です。トーチーズの一部ファンドでは優先出資額の10%が組成手数料として設定されており、劣後出資比率約5%との関係で、実質的な投資家保護の厚みに疑問が残るという内容です。契約前書面を読み込んでやっと気づくレベルだったという点も、情報開示のわかりやすさに改善の余地があることを示しています。
（トーチーズの振込について）昨日の案件と今日の案件、振込先の支店名は同じですが「口座番号は別」です。複数の案件に投資し、合計額を1つの口座にまとめて振り込むと、手数料投資家負担で返金になります、ご注意を！
―X タロウ＠ソシャレン・不動産クラファン投資家さん（2025年12月3日）より
複数ファンドに投資する際、ファンドごとに振込口座が異なるため、まとめて振り込むと返金処理になってしまうという注意喚起です。投資家負担の手数料も発生するため、複数案件に投資する場合は口座番号をよく確認する必要があります。
口コミから見える現時点での総合評価
良い口コミと悪い口コミを総合すると、以下のような評価が見えてきます。
トーチーズは、高利回りの案件を実際に売却・償還できている点で一定の信頼性がある一方で、新サービスゆえの課題（サイトの使い勝手、手数料構造の透明性、振込ルールのわかりにくさなど）も残っている段階です。
ベテラン投資家が積極的に投資していることはポジティブな材料ですが、だからといってリスクがないわけではありません。投資判断の際は、利回りの数字だけで決めず、各ファンドの契約前書面で手数料・劣後出資比率・物件の詳細をしっかり確認することが大切です。
TORCHES（トーチーズ）のメリット5選
トーチーズは、他の不動産クラウドファンディングと比較しても目を引くポイントがいくつかあります。ここでは、投資先として検討するうえで押さえておきたい5つのメリットを紹介します。
想定利回り10〜17%と業界トップクラスの高水準
トーチーズの最大の魅力は、想定利回りが年利8.5〜17.0%と、不動産クラウドファンディング業界でも高水準に設定されている点です。
業界全体の平均利回りが7%前後といわれるなか、トーチーズの平均利回りは約11.9%で全体5位にランクインしています。なかには17.0%という目を引く案件も登場しており、リターンを重視したい投資家には魅力的なラインナップです。
運用期間が約6ヶ月と短く資金効率が良い
トーチーズのファンドは、運用期間が約6ヶ月の短期案件が中心です。
資金が長期間ロックされにくいため、償還されるたびに次の投資先を選び直せるのが大きなメリットです。「まずは半年だけ試してみて、納得できたら追加で検討する」という段階的なスタイルにも向いています。実際にトーチーズでは早期償還された案件も複数あり、予定よりも早く資金が戻ってきたケースも報告されています。
1口1万円から少額で不動産投資を始められる
通常の不動産投資では数百万〜数千万円の初期費用が必要ですが、トーチーズは1口1万円から参加できるため、初めての方でもハードルが低いのが特徴です。
ファンドによっては最低10万円からの場合もありますが、1万円から投資できる案件も定期的に募集されています。「いきなり大きな金額は不安」という方でも、お試し感覚で始められるのは心強いポイントです。
東京23区の好立地に特化したファンド構成
トーチーズのファンドは、東京23区内の好立地に絞った物件で構成されています。
大田区山王（高級住宅街）、台東区浅草（観光・商業エリア）、品川区東大井（駅近商業地）、目黒区鷹番、新宿区、豊島区東池袋など、土地のポテンシャルと地価上昇トレンドを重視したエリアが中心です。地方物件と比べて賃貸需要や売却のしやすさが安定しているため、不動産としての基盤がしっかりしている点は安心材料といえます。
親会社エムトラストの累計100件超のファンド組成実績
トーチーズ自体は新しいサービスですが、親会社のエムトラストには他社クラウドファンディング経由で100件以上のファンド組成・償還実績があります。
これまでのファンドでは遅延や元本割れは発生しておらず、土地の仕入れから企画・売却までを一気通貫で行える体制が整っています。トーチーズはその実績とノウハウを自社ブランドに集約したサービスであり、単なる新興サービスとは異なる安心感があります。
TORCHES（トーチーズ）のデメリット・注意点
メリットの多いトーチーズですが、投資商品である以上、リスクや注意点もあります。ここでは、投資前に必ず確認しておきたいデメリットを5つ紹介します。
元本保証がなく元本割れのリスクがある
トーチーズはあくまで投資商品であり、預けたお金が必ず戻ってくるわけではありません。
不動産価格の下落や、売却が予定通りに進まなかった場合には、元本割れが発生する可能性があります。匿名組合型の仕組みのため、投資家側で損失を調整する手段もありません。投資する際は、余裕資金の範囲内で行うことが大前提です。
運用中は途中解約ができない
出資した資金は、運用期間が終了するまで原則として途中解約ができません。
株式のようにいつでも売却したり、投資信託のように好きなタイミングで解約したりすることはできないため、急な出費に対応しづらい面があります。生活に必要な資金や、近いうちに使う予定のあるお金は投資に回さないよう注意しましょう。
2025年開始のため運用実績がまだ少ない
トーチーズは2025年11月にサービスを開始したばかりで、「トーチーズとしての」運用実績はまだ十分とはいえません。
親会社エムトラストには豊富な実績がありますが、自社ブランドとしてのトラックレコードはこれから積み上がっていく段階です。実績を重視する投資家にとっては、もう少し様子を見たいと感じる部分もあるかもしれません。すでに7ファンド中6件で早期償還が実現しているのは好材料ですが、引き続きの動向チェックは欠かせません。
優先劣後割合が約5%と他社に比べて低め
トーチーズの優先劣後割合は約5%です。これは、不動産価格が5%以上下落した場合、投資家の元本にも影響が及ぶことを意味します。
他社サービスでは10〜30%の劣後出資比率を設定しているところもあるため、比較すると投資家保護の面ではやや薄い印象です。利回りが高い分、このあたりのバランスは自分のリスク許容度と照らし合わせて判断する必要があります。
組成手数料が高いとの声がある
口コミでも触れましたが、トーチーズの一部ファンドでは優先出資額の10%が組成手数料として設定されているケースがあります。
劣後出資比率が約5%であるのに対し、手数料が10%かかるとなると、「実質的な投資家保護として機能しにくいのでは？」という疑問が生じます。サービスの運営にコストがかかるのは事実ですが、投資する際は契約前書面で手数料の内訳をしっかり確認しておくことをおすすめします。
トーチーズの利回りはなぜ高い？怪しくないか仕組みから検証
「利回り10%超えって、何か裏があるんじゃないの？」と感じる方は少なくないでしょう。ここでは、トーチーズの高利回りが成立する理由を、ビジネスモデルの仕組みから掘り下げて検証します。
キャピタルゲイン型ファンドだから高利回りが成立する理由
トーチーズの高利回りを理解するうえで重要なのが、「キャピタルゲイン型」というファンド設計です。
不動産クラウドファンディングには大きく分けて2つのタイプがあります。
| タイプ | 収益源 | 利回りの傾向 |
|---|---|---|
| インカムゲイン型 | 家賃収入を長期間にわたって得る | 3〜6%程度で安定 |
| キャピタルゲイン型 | 不動産を購入して短期間で売却し、売却益を得る | 10%以上も可能だがリスクも大きい |
トーチーズのファンドはほぼすべてがキャピタルゲイン型です。土地を購入して更地化・再生を行い、短期間で売却して差益を狙う設計だからこそ、10%を超える高い利回りが設定できるわけです。
つまり、利回りが高いこと自体に怪しさがあるわけではなく、投資スタイルの違いによるものです。ただし、インカムゲイン型と比べて不動産市況の影響を受けやすく、売却価格が想定を下回れば利回りも下振れするリスクがあることは理解しておきましょう。
エムトラストの用地仕入れ力と売却戦略の裏側
高利回りのキャピタルゲイン型ファンドを成立させるには、「安く仕入れて、高く売る」という不動産のプロの目利き力が欠かせません。
親会社エムトラストは東京23区で住宅分譲事業を10年以上展開し、土地の仕入れ・企画・売却の一連のプロセスに豊富なノウハウを蓄積しています。他社のクラウドファンディングに物件を供給していた時代から、100件以上の案件を遅延や元本割れなく償還してきた実績があります。
トーチーズでは、この仕入れ力を活かして「将来的に値上がりが見込める東京23区内の土地」を厳選し、短期間で売却益を出す戦略を取っています。実際に、すでに7ファンド中6件で早期償還が実現しており、計画を上回るスピードで売却が進んでいるケースも出ています。
高利回り案件に投資する際のリスクヘッジの考え方
高利回りには相応のリスクが伴います。トーチーズに限らず、キャピタルゲイン型ファンドに投資する際は、以下のポイントを意識してリスクを分散することが大切です。
まず、1つのサービスやファンドに資金を集中させないことが基本です。トーチーズを含め、複数の不動産クラウドファンディングに分散投資することで、特定のファンドで損失が出ても全体への影響を抑えられます。
また、各ファンドの契約前書面は必ず目を通し、優先劣後比率や手数料、物件の所在地や売却戦略を確認しましょう。利回りの数字だけでなく、「なぜその利回りが出せるのか」を理解したうえで投資することが、高利回り案件と上手に付き合うコツです。
最初は少額から始めて、サービスの使い勝手や実際の償還状況を確認しながら徐々に投資額を調整していくのがおすすめです。
TORCHES（トーチーズ）はどんな人におすすめ？
トーチーズのメリット・デメリットを踏まえて、どんな投資家に向いているのかを整理します。
向いている人の特徴
| 向いている人 | 理由 |
|---|---|
| 短期間で効率よくリターンを狙いたい人 | 運用期間が約6ヶ月と短く、資金を回転させやすい |
| 少額から不動産投資を試してみたい初心者 | 1口1万円から参加でき、すべてオンラインで完結する |
| 東京23区の不動産に魅力を感じる人 | 都心の好立地に絞ったファンド構成で、土地のポテンシャルが高い |
| ヤマワケエステートでエムトラスト案件に投資した経験がある人 | 同じ物件供給元のファンドに直接投資できるため、仲介を挟まない分お得 |
| 新規サービスの初期案件を狙いたい人 | サービス開始直後は条件の良いファンドが出やすい傾向がある |
特に、すでにヤマワケエステートでエムトラスト案件に投資した経験がある方にとっては、同じ物件供給元のファンドに仲介を挟まず直接参加できるメリットがあります。また、短期運用を繰り返しながら効率よく資金を回したい方は、トーチーズのファンド設計との相性が良いでしょう。まずは1万円から投資できる案件でお試しして、使い勝手や償還の流れを体感してみるのがおすすめです。
向いていない人の特徴
| 向いていない人 | 理由 |
|---|---|
| 元本保証を重視する人 | 元本割れのリスクがあり、預金とは性質が異なる |
| 長期間じっくり安定収入を得たい人 | キャピタルゲイン型が中心のため、安定収入型のサービスの方が向いている |
| すぐに資金を引き出せる流動性を求める人 | 運用期間中の途中解約は原則不可 |
| 豊富な運用実績がないと不安な人 | 2025年11月開始のため、実績はまだ成長途中 |
元本保証を最優先にしたい方や、いつでも現金化できる流動性を重視する方には、トーチーズよりも定期預金や流動性の高い投資信託の方が向いています。また、じっくり家賃収入で安定的にリターンを得たい場合は、インカムゲイン型のサービスを検討するのが良いでしょう。自分のリスク許容度と投資スタイルに合っているかどうかを見極めてから判断することが大切です。
TORCHES（トーチーズ）の始め方・会員登録の手順
トーチーズの投資家登録は最短5分で完了し、すべてオンラインで手続きできます。ここでは、登録から投資までの流れと、お得なキャンペーン情報を紹介します。
投資家登録の流れ
トーチーズの投資家登録は、以下の4ステップで完了します。
- 会員仮登録
公式サイト（https://www.torches.fund/）にアクセスし、メールアドレスとパスワードを入力して仮登録を行います。 - メール認証
登録したメールアドレスに届く確認メールのURLをクリックし、アカウントを有効化します。 - 本人確認手続き
スマホで運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類を撮影し、アップロードします。氏名・住所・電話番号などの基本情報も入力します。 - 投資家登録完了
審査が完了すると投資家登録が有効となり、ファンドへの申し込みが可能になります。
登録手続き自体は最短5分で終わりますが、審査には数日かかる場合があります。気になるファンドの募集に間に合わせるためにも、早めに登録を済ませておくのがおすすめです。
実施中のキャンペーン情報
2026年2月時点で、トーチーズでは以下のキャンペーンを実施中です。
| キャンペーン名 | 投資応援キャンペーン |
|---|---|
| 実施期間 | 2025年12月10日〜2026年3月1日 |
| 内容 | 期間中に初回投資を完了した方にAmazonギフトカード2,000円分をプレゼント |
| 対象案件 | 第5号ファンド以降 |
| 受取時期 | 条件達成から約1ヶ月以内 |
| 注意点 | 予告なく終了する可能性あり |
1万円の投資でも2,000円分のAmazonギフトカードがもらえるため、実質利回りの上乗せとしても非常にお得です。初めてトーチーズを試してみたい方には、このキャンペーン期間を活用するのが賢い選択です。
なお、2026年2月時点ではモッピーやハピタスなどの主要ポイントサイトにはトーチーズの掲載はありません。今後、広告展開が進めば掲載される可能性はありますが、現状は公式サイトからの直接登録が基本のルートです。
TORCHES（トーチーズ）に関するよくある質問
最後に、トーチーズを検討する際によく出てくる疑問を10個まとめました。
トーチーズは確定申告が必要？
トーチーズで得た分配金は「雑所得」に分類されます。給与所得者の場合、雑所得を含む給与以外の所得の合計が年間20万円を超える場合は確定申告が必要です。20万円以下であっても住民税の申告は必要となるため、詳しくはお住まいの自治体や税理士に相談しましょう。
他の不動産クラファン（COZUCHIやヤマワケ）との違いは？
トーチーズはキャピタルゲイン型で短期×高利回りに特化しているのが特徴です。COZUCHIはインカム型とキャピタル型の両方を扱い、ファンドの種類が豊富。ヤマワケエステートは高利回り案件が多いですが、エムトラスト以外の物件提供者のファンドも含まれます。トーチーズはエムトラストの物件に直接投資できる点が差別化ポイントです。
途中でお金を引き出すことはできる？
原則として、運用期間中の途中解約はできません。株式や投資信託のように自由なタイミングで現金化することはできないため、余裕資金での投資が基本です。
トーチーズに元本保証はある？
元本保証はありません。優先劣後方式を採用しているため、一定範囲内の損失は運営側が先に負担しますが、劣後出資比率（約5%）を超える下落があれば投資家の元本にも影響します。
最低いくらから投資できる？
最低1口1万円から投資可能です。ただし、ファンドによっては10口（10万円）からとなっているケースもあります。1万円から申し込める案件も定期的に募集されるので、公式サイトでファンド情報をチェックしましょう。
利益が出たら税金はどうなる？源泉徴収はされる？
分配金からは20.42%（所得税+復興特別所得税）が源泉徴収されたうえで振り込まれます。確定申告を行うことで、源泉徴収された税額と実際の税額との差額が調整される場合があります。
運営会社が倒産したらどうなる？
運営会社が倒産した場合、投資した資金が全額戻ってこないリスクがあります。匿名組合契約のため、預金保護制度のような仕組みは適用されません。親会社エムトラストの業績が好調であることは安心材料ですが、投資はあくまで自己責任であることを理解しておきましょう。
入金や出金に手数料はかかる？
投資時の入金に関しては、振込手数料は投資家負担となります。出金（分配金・償還金の受け取り）に関する手数料はファンドの契約条件によって異なるため、各ファンドの契約前書面で確認してください。
抽選に落ちた場合、次のファンドにはいつ申し込める？
抽選に落選しても、次のファンドが募集されれば改めて申し込みが可能です。トーチーズは新しいファンドを定期的に組成しており、先着式のファンドもあるため、複数の案件にチャレンジできます。人気のファンドは募集開始直後に埋まることもあるため、事前に投資家登録を済ませておくのがポイントです。
法人口座でも投資できる？
法人口座での投資については、公式サイトのFAQや問い合わせ窓口で最新の対応状況を確認することをおすすめします。不動産クラウドファンディングサービスによって法人口座の対応は異なるため、投資を検討される法人の方は事前確認を行いましょう。
まとめ
TORCHES（トーチーズ）は、2025年11月にスタートした不動産クラウドファンディングサービスで、東京23区の好立地物件に1口1万円から投資できるのが大きな魅力です。
想定利回り8.5〜17.0%という業界トップクラスの高水準は、キャピタルゲイン型のファンド設計と、親会社エムトラストの用地仕入れ力によって実現されています。実際に、すでに複数のファンドで早期償還が行われており、投資家に利益が還元された実績も出てきています。
一方で、サービスとしてはまだ歴史が浅く、優先劣後割合が約5%と低めであること、組成手数料の高さに対する指摘があることなど、注意すべき点もあります。
投資を検討する際は、「利回りの高さだけで判断せず、各ファンドの契約前書面をしっかり確認すること」「余裕資金の範囲内で、まずは少額から始めること」を心がけましょう。2026年3月1日まではAmazonギフトカード2,000円分がもらえるキャンペーンも実施中なので、気になる方はこの機会に投資家登録だけでも済ませておくのがおすすめです。
