投資には興味があるけれど、大切なお金が減ってしまうのは怖い。不動産の運用なんて、手間がかかって難しそう。そんな風に感じている方に、今注目されているのが不動産クラウドファンディングです。

スマホ1つで少ない金額から気軽にチャレンジできることから人気がぐんぐん高まっていますが、サービスの数がたくさんあって、どの事業者を選べばいいのか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。

国土交通省の「不動産特定共同事業（FTK）の利活用促進ハンドブック」によると、不動産特定共同事業の新規出資額は2018年度の708億円から、2024年度には4,263億円にまで急拡大しています（東京商工リサーチ「TSRデータインサイト」2025年11月集計）。サービスを提供する事業者もどんどん増えていて、投資の選択肢はますます広がっているんです。

この記事では、不動産クラウドファンディングの仕組みからおすすめサービスの比較、メリット・デメリットや失敗しない選び方、目的別おすすめ、よくある質問まで、知りたいことをまるごとわかりやすく解説します。これから始めてみたい方も、すでに気になっているサービスがある方も、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産クラウドファンディングとは？仕組みをわかりやすく解説

不動産クラウドファンディングとは、複数の投資家がインターネットを通じて少額ずつ資金を出し合い、不動産を運用する投資手法のことです。集まった資金で不動産を取得・運用し、得られた家賃収入や売却益を投資家に分配します。

投資家は出資するだけで不動産の管理や運営を行う必要がなく、分配金を受け取るだけのシンプルな仕組みです。不動産特定共同事業法（不特法）に基づいて運営されているため、法的な裏付けもあります。

不動産クラウドファンディングの仕組み（匿名組合型・任意組合型）

不動産クラウドファンディングには、主に匿名組合型と任意組合型の2つの契約形態があります。

匿名組合型	投資家が事業者に出資し、事業者が不動産の運営を行う。投資家は出資のみで不動産の所有権は持たない。少額から投資できる案件が多い
任意組合型	投資家が共同で不動産を所有する形態。不動産の持分を保有できるため、相続税の節税効果が期待できる。最低出資額が高めに設定されていることが多い

初心者が始めやすいのは、少額から手軽に出資できる匿名組合型です。私も匿名組合型から始めましたが、スマホだけで手続きが完結するので本当に楽でした。任意組合型は出資額が大きくなるものの、不動産を共同所有できる点に魅力があります。

不動産特定共同事業法と第1〜4号事業者の違い

不動産クラウドファンディングを運営するには、原則として国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要です。事業内容に応じて、不特法では以下の4つの事業者類型が定められています。

第1号事業者	投資家と契約を締結し、自ら不動産を取得・運用して収益を分配する事業者。資本金1億円以上
第2号事業者	第1号事業者を代理して、契約締結の代理または媒介を行う事業者。資本金1,000万円以上
第3号事業者	SPC（特例事業者）から委託を受けて不動産取引を行う事業者。倒産隔離が可能。資本金5,000万円以上
第4号事業者	SPCから委託を受けて契約締結の代理・媒介を行う事業者。資本金1,000万円以上

多くの不動産クラウドファンディング事業者は第1号・第2号事業者として運営されていますが、第3号・第4号を取得している事業者はSPCを介した「倒産隔離スキーム」を利用でき、運営会社が万が一倒産しても投資家の資産が保護されやすい仕組みになっています。CREALやTREC FUNDINGなどがこのスキームを採用しています。

なお、投資家1人あたりの出資額が100万円以下、かつ出資総額が1億円以下の小規模な事業については「小規模不動産特定共同事業」として登録制（許可ではなく登録）で運営できる制度もあります。

不動産クラウドファンディングの始め方・流れ

不動産クラウドファンディングを始めるまでの流れはとてもシンプルです。登録から投資、分配金の受け取りまで、すべてオンラインで完結します。

STEP1	事業者の公式サイトから会員登録を行い、本人確認書類を提出する
STEP2	審査完了後にログインし、募集中の案件から投資先を選ぶ
STEP3	投資金額を決めて出資を申し込み、指定口座に入金する
STEP4	運用期間中は事業者に任せて、分配金を受け取る
STEP5	運用期間終了後に元本が償還される

実際に私も登録しましたが、操作に手間取ることなく数分ほどで終わりました。余剰資金を使って無理なく投資できるので、初心者でも安心です。

不動産クラウドファンディングはリスクを抑えたい人におすすめ

不動産クラウドファンディングは、リスクを抑えながら投資したい人におすすめです。なぜおすすめなのか、くわしいメリットについて紹介しましょう。

少額から手軽に始められる

不動産クラウドファンディングは、1口1万円の少額から手軽に始められます。通常の不動産投資の場合は、不動産の購入に数百万円～数千万円ほど必要です。

複数の投資家が少しずつ資金を出し合う仕組みなので、まとまったお金は必要ありません。複数の案件に分散投資がしやすいため、リスクを減らすことができるでしょう。

さらに登録から案件の応募まで、スマートフォンだけで完結します。余剰資金を使って無理なく投資できていて、初心者でも安心だと感じています。

価格変動が少なく安定している

不動産クラウドファンディングは市場の影響を受けにくく、価格変動率が小さい傾向があります。株式・REIT（不動産投資信託）と比較して、利回りが安定しているのが特徴です。

日々の価格変動に左右されることなく、安定した分配金が期待できます。損失発生時に事業者が先に損失を負担する劣後出資（優先劣後方式）を採用しているのも、リスクが少ない理由です。

もちろん市場や景気の影響は完全に避けられませんが、他の投資手法と比べて値下がりのリスクを抑えやすくなります。価格変動に一喜一憂しなくてよいところが、不動産クラウドファンディングに魅力を感じたポイントです。

なお2025年12月、日銀は政策金利を0.75％へ引き上げました。不動産投資市場では金利上昇への関心が高まっていますが、不動産クラウドファンディングは賃料収入や売却益をもとに分配する仕組みのため、住宅ローン金利のような直接的な影響は受けにくい傾向があります。

運営に手間や労力がかからない

不動産クラウドファンディングは、出資金を入金したあとに分配を待つだけ。事業者に運営業務をすべて任せられるため、物件管理や入居者対応は必要ありません。

マイページからときどき運用状況は確認しますが、基本的になにもしなくてもOKです。とにかく楽だし、複数の事業者を利用しても負担にならないんですよね。

専門的な知識が必要なく、追加費用が発生することもないので安心です。忙しい方や投資が初めての方でも、不動産クラウドファンディングなら手軽に始められます。

優先劣後方式やマスターリースによる安全対策

多くの不動産クラウドファンディングでは、投資家保護のために以下の3つの仕組みが導入されています。

優先劣後方式	事業者が「劣後出資者」として一定割合を出資し、損失が発生した場合は劣後出資分から先に負担する仕組み。投資家の元本が守られやすくなる
マスターリース契約	管理会社が物件を一括借り上げし、空室の有無にかかわらず一定の賃料を保証する契約。空室リスクを回避できる
倒産隔離スキーム（SPC）	不特法第3号・第4号事業者がSPCを介して運営することで、運営会社が倒産しても投資家の資産が保護される仕組み

これらの仕組みが組み合わさることで、他の投資商品と比べてリスクを抑えやすい設計になっています。ただし元本保証ではないため、過信は禁物です。

不動産クラウドファンディングおすすめ比較ランキング【2026年最新版】

不動産クラウドファンディングを、さまざまな視点から比較しました。それぞれのメリット・デメリットや特徴を紹介するので、選ぶ際の参考にしてください。

1位：CAMEL（キャメル）｜海外不動産にも少額から分散投資できる高利回りサービス

CAMEL（キャメル）は、株式会社グローバルクラウドエステートが運営する不動産クラウドファンディングです。1口2万円という少額から投資を始められるのが特徴で、不動産投資の初心者にも門戸を広げています。

国内物件だけでなく、ドバイをはじめとした海外の有望物件にも投資でき、地理的な分散によるリスクヘッジが可能です。過去案件の平均利回りは約7.87％と業界水準を大きく上回り、中には10％を超えるファンドも組成されています。

投資家は優先出資者としてファンドに参加し、優先劣後方式を採用。物件価格が下落しても劣後出資の範囲内であれば投資家の元本が保護される仕組みになっています。

公式サイトによると累計36件以上のファンドが組成されており、短期から中長期まで多様な運用期間のファンドを用意。所定の手数料を支払えば権利譲渡による中途換金も可能なため、流動性にも一定の配慮がされています。Amazonギフト券がもらえるキャンペーンも頻繁に実施されており、投資以外の魅力も充実しています。

会員登録で最新のファンドが見れますので、ぜひご確認ください。

2位：TORCHES（トーチーズ）｜年利10％超の高利回りと短期運用が魅力

TORCHES（トーチーズ）は、2025年11月にスタートした不動産クラウドファンディングです。年商535億円を誇るエムトラスト株式会社の完全子会社であるTORCHES株式会社が運営しています。

東京23区を中心とした都心エリアの物件を扱い、想定利回りは年利10〜17％と業界でもトップクラスの高水準を実現しています。運用期間が3〜10ヶ月と短いため、資金が長期間拘束されないのも魅力です。

親会社のエムトラストはヤマワケエステートをはじめとした他社プラットフォームを通じて累計100件以上のファンドを組成・償還してきた実績があり、そのノウハウがTORCHESに活かされています。

TORCHESではすでに複数のファンドの分配・償還が完了しており、いずれも当初の想定利回りを上回る実績が公式発表されています。サービス開始から数ヶ月で20号を超えるファンドが組成されるなど、短期間で着実に運用実績を積み上げています。

なお、TORCHESのファンドは基本的に「キャピタル型」（売却益狙い）が中心で、優先劣後比率が3〜10％とやや薄めです。高利回りには相応のリスクが伴うため、案件ごとの出口戦略や手数料を確認したうえで投資判断することが重要です。

TORCHES（トーチーズ）の評判・口コミは？メリット・デメリットを徹底解説

3位：利回り不動産｜累計応募金額200億円突破の安定実績

利回り不動産は、株式会社ワイズホールディングスが運営する不動産クラウドファンディングです。物件情報やマーケット分析など、投資に必要な情報を詳細に開示しています。

2026年3月には累計応募金額が200億円を突破し、不動産管理会社が満室保障を行うことで、安定した賃料収入を確保しています。

ワイズコインは1ポイント1円として利用でき、案件に投資すると貯まる仕組みです。Amazonギフト券とも交換できるので、私もポイ活として楽しんでいます。

なお、2026年3月に募集された第84号ファンド（大阪心斎橋プロジェクト フェーズ1）は予定利回り12.1％・募集金額18億4,500万円という大型案件として注目されましたが、公式発表によると最終的に募集中止となりました。利回り不動産では人気の案件でも市況によって状況が変化することがあるため、投資を検討する際は最新の公式情報を必ずご確認ください。

利回り不動産の評判・口コミは？メリット・デメリットと投資すべき人の特徴を徹底解説

4位：らくたま｜投資家保護の仕組みにより安全性の高さを確保

らくたまは、16年連続で黒字経営を維持する株式会社フロンティアグループが運営する不動産クラウドファンディングです。同社は2024年に不動産特定共同事業の許可を取得し、本格的に参入しました。

劣後出資の割合が平均40〜60％と業界でも最高水準で、投資家の元本を守る仕組みが充実しています。さらに運用終了日の翌日には償還される「翌日償還」の仕組みがあり、資金効率がよいのもうれしいポイントです。

「全期間配当保証」という特別な仕組みも特徴で、ファンドが早期償還された場合でも、当初予定されていた全期間分の配当が支払われるルールになっています（らくたま7号以降のファンドに適用）。これにより早期償還時には実質利回りがアップする「アップサイド配当」が発生し、過去の償還済みファンドの50％でアップサイド配当が実施されています。

家賃収益を分配するインカム型では、物件を一括で借り上げるマスターリースを採用しており、空室リスクを回避できます。安全性の高さに惹かれて利用を始めましたが、早期償還で実質利回りがアップした経験もあり、満足しています。

らくたまの評判・口コミは怪しい？メリット・デメリットや利回り実績を徹底解説

5位：CREAL（クリアル）｜累計調達額1,000億円突破の業界最大手の一つ

東証グロース市場上場のクリアル株式会社が運営する、不動産クラウドファンディングです。2026年3月に募集終了したファンド「東京レジデンスIII」をもって、累計調達額（GMV）が1,047億円となり、サービス開始8年目で1,000億円を突破しました。

組成ファンド数は142本（2026年3月25日時点）に達し、現時点まで運用が完了しているファンドはすべて元本割れすることなく出資金が償還されています。リピート投資率は80〜90％を維持しており、投資家からの信頼の高さがうかがえます。

新規案件の数や応募口数が多く、投資のチャンスが得やすいことが魅力です。一棟レジデンス・保育所・ホテル・オフィス・店舗・物流施設など多彩な不動産への投資機会を提供しています。

信託銀行への分別管理や不正送金の防止など対策も万全です。さらに2025年からは不特法3号・4号スキームも活用しており、より大型の案件組成が可能になっています。

6位：COZUCHI｜累計投資額No.1で上振れ実績多数

LAETOLI株式会社が運営し、累計投資額でナンバー1（公式サイト参照）の不動産クラウドファンディングです。前身の「WARASHIBE」から数えて2025年3月時点で累計調達額1,036億円超、運用終了したファンドはすべて正常償還を達成しています。

ミドルリスク・ミドルリターンの短期運用型と、ローリスク・ローリターンの中長期運用型から、ニーズにあった案件を選択できます。短期運用型は手数料（出資元本の3.3％）を支払うことで途中換金が可能です。

COZUCHIの大きな特徴は「利益の上限を設けず投資家へ還元する方針」を採っている点で、不動産の売却益などが当初の想定を上回った場合、その利益が投資家に追加で分配される「アップサイド配当」の仕組みがあります。過去には想定利回り8％台の案件で実績利回りが20％を超えるなど、大幅な上振れ実績も多数報告されています。

人気案件は応募が殺到し、抽選倍率が高い案件では当選率1％未満になることもあるため、複数の案件への分散応募が必要です。

7位：OwnersBook（オーナーズブック）｜東証プライム上場企業の子会社が運営

東証プライム上場企業ロードスターキャピタル株式会社（証券コード3482）の子会社、ロードスターインベストメンツ株式会社が運営しています。2014年に誕生した国内初の不動産特化型クラウドファンディングで、長い運営実績が強みです。

2025年12月時点で累計投資額720億円超、累計投資実行数390件以上を達成し、元本毀損ゼロを継続しています。返済遅延はコロナ禍の影響を受けた大阪のホテル素地案件で発生した1件のみで、そちらも最終的な確定利回り（年換算・内部収益率）は約3.4％となりました。

不動産鑑定士による精査と外部専門家のダブルチェックにより、正確に不動産の価値を把握することが可能です。優先的に案件が確保できる、はじめて枠や株主優待枠なども活用できます。

なお、累計投資実行金額が5,000万円以上などの条件を満たすと「プラチナ会員」となり、先着募集案件で先行投資枠が利用できる特典もあります。

OwnersBook（オーナーズブック）の評判・口コミは？メリット・デメリットを徹底解説

8位：Rimple（リンプル）｜全案件で劣後出資30％の安心設計

Rimpleは、東証プライム上場のミガロホールディングスグループのプロパティエージェント株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。2020年2月にサービスを開始し、最適な物件を選定しています。

すべての案件で劣後出資が30％固定で設定されており、業界水準（10〜20％）を大きく上回る投資家保護の仕組みです。万が一のときも損失の軽減が可能になっています。

さらにリアルエステートコインを使って投資できます。セゾンの永久不滅ポイントやハピタス、モッピーなど、複数のポイントから1ポイント1円のレートで交換できるのが魅力。私も貯めたモッピーのポイントを活用して、投資しています。

投資対象は東京23区など都市部の駅近ワンルームマンションが中心で、賃貸需要が高く空室リスクや価格下落リスクを抑えやすい立地を厳選しています。

Rimple（リンプル）の評判・口コミは？メリット・デメリットを徹底解説【2026年最新】

9位：Jointoα（ジョイントアルファ）｜上場大手不動産会社運営で安心感が抜群

運営会社の穴吹興産株式会社は、東京証券取引所スタンダード市場上場の大手総合不動産会社です。西日本最大級のマンション開発戸数を誇り、高い信頼性があります。

投資期間が短く最低出資額が少ない匿名組合型と、最低出資額が高額ながら投資家で不動産を共同所有できる任意組合型の2種類を用意。利回りは安定重視で2〜3％の案件が中心ですが、ホテルやゲストハウスなどの商業施設では5〜6％の案件も組成されています。

2025年10月時点でファンド募集実績は43件に達し、固い案件として安定重視の投資家から支持を集めています。

10位：みんなの年金｜2ヶ月に1回の分配金で年金代わりに最適

公的年金の代わりとして、不動産クラウドファンディングで資産運用ができるサービスです。株式会社ネクサスエージェントが運営しています。

サービス開始以来、全案件で想定利回り8.0％を実現しており、元本割れや配当遅延は一度も発生していません。年金と同じ2ヶ月に1回（奇数月）の頻度で分配金を受け取れるので、公的年金（偶数月支給）と組み合わせれば実質的に毎月収入に近い形を作れます。

取り扱う物件は東京・名古屋・大阪・福岡など、不動産価格の下がりにくいエリアのマンションが中心です。投資家から預かった資金は信託銀行で分別管理する「信託保全」を採用しており、運営会社が万が一倒産しても投資家の資金は保護されます。

[minnanenkin]

11位：TREC FUNDING（トレックファンディング）｜利回りと安定性のバランスがよい

東証プライム市場上場の総合不動産会社トーセイ株式会社が運営しています。選定から運用、管理まで幅広い不動産事業で蓄積したノウハウと実績を活かして、不動産クラウドファンディングを行います。

首都圏エリアに特化し、優れた情報収集能力によってより価値の高い不動産を選べるのが魅力です。特例事業スキーム（SPC）を採用しており、倒産隔離によって投資家の資産を保護できます。

平均想定利回りは5〜6％と業界水準より高めで、過去には1号ファンドが想定利回り7％に対し実績14.31％、2号ファンドが想定5.22％に対し実績8.61％と大きく上振れた実績もあります。平均運用期間は約30ヶ月と長めなので、長期投資を考えている方に向いています。

12位：利回りくん｜投資で利回りくんコインや楽天ポイントが貯まる

東証スタンダード上場企業の、株式会社シーラホールディングスのグループ企業である株式会社シーラが運営。インカム型を中心に多くの案件を取り扱っており、希望にあった物件を探せます。

累計募集実績158件、償還済みファンドも100件以上と十分な実績があり、初心者でも安心して利用しやすいサービスといえます。直近の平均利回りは4％前後で安定した案件が多いです。

投資につかえる利回りくんコインや、さまざまな用途に使える楽天ポイントが貯まるのもうれしいポイント。私は専用アプリを使っていますが、ブックマーク機能や通知機能が便利で気に入っています。

利回りくんの評判・口コミは？メリット・デメリットからファンドの選び方まで徹底解説【2026年最新】

13位：TSON FUNDING（ティーソンファンディング）｜独自開発の不動産AIで物件選定

独自開発の不動産AIで、約300万件の不動産データを分析。エリア・価格・販売期間を入力することで市場動向を把握して、対象不動産の市場価値を割り出します。

土地購入費用が不要な定期借地権の活用や、全期間家賃保証による空室リスクへの備えによって高利回りと安定性の維持を図っています。匿名組合型（短期運用）と任意組合型（長期運用）の2種類のファンド形式から選択できます。

ただし、運営会社の株式会社TSONは過去に監査法人から監査意見不表明を受け、東京証券取引所プロマーケットを上場廃止となった経緯があります。投資を検討する際は、運営会社の最新の財務状況や開示情報を必ず確認したうえで判断することが重要です。

14位：TECROWD（テクラウド）｜平均実績利回りが約10％と圧倒的

TECRA株式会社が2021年から運営する不動産クラウドファンディングです。平均実績利回りが約10.04％と、今回紹介した不動産クラウドファンディングの中でも非常に高い水準でした。

日本国内の物件はもちろん、モンゴル・カザフスタンなどの新興国の物件も多数取り扱っており、海外不動産に投資できる数少ないサービスです。サービス開始以来、全てのファンドで元本割れや配当遅延が一度も発生していません。

空室対策のマスターリースや、為替変動リスク対策の円建てなど、安全性を維持する対策も万全。海外案件は日本円で受け取れるため、為替リスクを軽減できます。会員クラス制度があり、運用金額に応じて登録可能な上限金額が変わります。

なお2025年上半期の不動産クラウドファンディング協会データベース調査では、TECROWDは想定年利回りが業界No.1となっています。

15位：72CROWD.（ナナニークラウド）｜大東建託グループの安定運営

東証プライム市場上場企業である大東建託のグループ会社、株式会社インヴァランスが運営。マンション投資に関するあらゆるサービスをワンストップで行うことで、堅実な投資を実現しています。

東京23区内の築浅デザインマンションを投資対象とし、入居率98.84％（2023年4月末時点）という非常に高い実績を誇ります。デザインや住居性、利便性にこだわって開発し、物件価値を高めていることが特徴です。

72CROWD.は1口1万円から投資できますが、案件によって最低投資口数が定められており、これまでに募集された案件はどれも最低投資口数が10口（10万円）となっています。

16位：みらファン｜地方の物件中心で地域に根ざす投資を実現

みらファンは、地方の物件中心に提供する不動産クラウドファンディングです。古き良き建物や街にあった建物を対象とし、街の発展に貢献します。

ミドルリスク・ミドルリターンの投資で、リスクとリターンのバランスがよいのが特徴です。小規模ながら案件数はそこそこ多いので、知る人ぞ知るサービスといえます。

17位：ASSECLI（アセクリ）｜すべての案件で劣後出資を行うので安心

ASSECLI（アセクリ）は、創業以来1,000件以上の一棟収益不動産の取引実績を持つ株式会社エボルゾーンが運営する、短期運用型の不動産クラウドファンディングです。物件の所在地やマーケティング情報、収益性など、各専用ページで詳細な情報を掲載しています。

元本割れはこれまで一度もなく、優先劣後方式を採用しているため、安全性に配慮しつつ1万円から手軽に投資できる点が支持されています。特に運用期間3〜6ヶ月の短期案件が中心なのが特徴で、資金を長く寝かせたくない人に向いています。

ASSECLIの強みは、株式会社エボルゾーンが自社で仕入れる「すぐ売れる堅い物件」を投資対象にしている点です。その結果、早期償還率は約8割と非常に高く、物件の売却が順調なことが実績からも読み取れます。

【目的別】不動産クラウドファンディングの選び方

ここでは、投資の目的や属性ごとにおすすめのサービスを紹介します。自分のニーズに合ったサービスを見つけてください。

初心者におすすめの不動産クラウドファンディング3選

不動産クラウドファンディング初心者には、運営会社の信頼性が高く、少額から始められるサービスがおすすめです。

CREAL	東証グロース上場企業運営、累計調達額1,047億円超で元本割れゼロ。1万円から投資可能
OwnersBook	東証プライム上場企業の子会社運営、2014年からの長い実績。1万円から投資可能で初心者向け「はじめて枠」あり
Rimple	東証プライム上場グループ運営、全案件で劣後出資30％の高い安全性。ポイント投資も可能

1万円から始められる少額投資向けサービス

少額から試したい方には、最低投資額が1万円のサービスがおすすめです。

• CREAL（1万円〜）
• COZUCHI（1万円〜）
• OwnersBook（1万円〜）
• Rimple（1万円〜）
• 利回り不動産（1万円〜）
• 利回りくん（1万円〜）
• らくたま（1万円〜）
• TORCHES（1万円〜）
• ASSECLI（1万円〜）
• みらファン（1万円〜）

高利回り（年8％以上）で選ぶサービス

リターンを重視する方には、平均利回りが高めのサービスがおすすめです。ただし高利回りには相応のリスクがあるため、案件内容をよく確認しましょう。

TORCHES	想定利回り10〜17％、運用期間3〜10ヶ月の短期キャピタル型
TECROWD	平均実績利回り約10.04％、新興国不動産にも投資可能
利回り不動産	直近の予定利回り9〜12％、累計応募金額200億円超の安定実績
みんなの年金	全案件で想定利回り8％、2ヶ月に1回の分配金
CAMEL	過去案件の平均利回り約7.87％、海外不動産にも分散投資可能

上場企業運営で選ぶ安心重視のサービス

信頼性を最重視する方には、東証プライム・スタンダード・グロース市場に上場している企業が運営するサービスがおすすめです。

CREAL	クリアル株式会社（東証グロース上場）
OwnersBook	ロードスターキャピタル株式会社（東証プライム上場）の子会社
Rimple	ミガロホールディングス株式会社（東証プライム上場）グループ
Jointoα	穴吹興産株式会社（東証スタンダード上場）
TREC FUNDING	トーセイ株式会社（東証プライム上場）
72CROWD.	株式会社インヴァランス（東証プライム上場大東建託グループ）
利回りくん	株式会社シーラ（東証スタンダード上場シーラホールディングスグループ）

短期運用（3〜6ヶ月）で選ぶサービス

資金を長期間拘束されたくない方には、短期運用型のサービスがおすすめです。

TORCHES	運用期間3〜10ヶ月の短期型が中心、利回りも高水準
らくたま	運用期間3〜12ヶ月、運用終了の翌日に償還される「翌日償還」あり
ASSECLI	運用期間3〜12ヶ月、早期償還率約8割
COZUCHI	短期運用型のファンドあり、手数料を払えば途中換金可能

不動産クラウドファンディングのキャンペーン情報まとめ

不動産クラウドファンディングでは、新規会員登録や初回投資でお得な特典がもらえるキャンペーンを実施していることがあります。キャンペーンを活用すれば、投資のリターンに加えてギフト券やポイントなどの特典を受け取れるので、始めるタイミングとしても最適です。

キャンペーン情報は各事業者の公式サイトで随時更新されています。気になるサービスがあれば、まずは無料の会員登録だけでも済ませておくとよいでしょう。キャンペーンの最新情報は下記の記事でまとめています。

不動産クラウドファンディングのキャンペーン一覧【2026年4月最新版】お得な活用術も解説

不動産クラウドファンディングの上手な選び方

不動産クラウドファンディングは、自らのニーズにあわせて選びましょう。選び方のポイントを5つ紹介するので、ぜひ参考にしてください。

年間の新規案件数と募集口数をチェック

新規案件数が多い不動産クラウドファンディングほど、選べる投資先が多くなります。案件ごとの募集口数が多ければ、魅力的な案件に応募できる可能性が高まるはずです。

人気の案件の場合、先着式だとすぐに募集が締め切られるし、抽選式だと当選に外れたりするんですよね。年間の新規案件と募集口数が多い不動産クラウドファンディングを選べば、希望にあった案件を確保しやすくなります。

劣後出資の割合が高い案件が多いほど低リスク

劣後出資は出資の区分を指し、優先出資者のあとに劣後出資者が償還を受ける仕組みのことです。不動産クラウドファンディングでは、投資家が優先出資者、劣後出資者は事業者（運営会社）とします。

劣後出資だと、損失が発生したとき先に事業者側が損失を負担することに。そのため劣後出資の割合が高いほど、投資家側の損失は少なくなる仕組みです。

調査したところ、劣後出資の割合は案件によってかなり違うんですよね。リターンの大きさの目安となる想定利回りよりも、私は劣後出資の割合のほうを重視しています。

劣後出資の割合が高い案件が多いほどリスクを抑えられるので、あらかじめチェックしておきましょう。らくたま（平均40〜60％）やRimple（一律30％）のように高い劣後出資割合を維持しているサービスは安心感があります。ただし、劣後出資は元本保証ではないため、過信のしすぎは危険です。

運営会社は上場企業・大手のほうが安心

不動産クラウドファンディングを選ぶ場合、運営会社の信頼性は非常に重要です。運営規模が大きな上場企業や大手は倒産リスクが少ない傾向があり、安心して投資できます。

• 運営会社は上場企業であるか
• 多数の運用実績があるか
• 資本金はいくらか
• サイトの運営年数は何年か
• 不特法第3号・4号の許可を取得しているか（倒産隔離スキーム）

安定した運営会社かどうか判断するため、私は必ず上記のポイントを確認するようにしています。ただし、規模が大きく大手だからといって安心とも限らないので、評判や案件の透明性もあわせて確認しておくと安心です。

想定利回りの相場を把握しておく

不動産クラウドファンディングの想定利回りは、一般的に3〜8％程度が相場です。一般社団法人不動産クラウドファンディング協会のデータでは、加盟事業者の全ファンド770件を対象とした調査で平均想定利回りが7.3％との結果が出ています。10％を超える高利回りの案件もありますが、利回りが高いほどリスクも大きくなる傾向があります。

利回りだけに注目して案件を選ぶと、思わぬ損失を招く可能性があるので注意が必要です。利回りの高さだけでなく、劣後出資の割合や運営会社の信頼性、物件の立地なども総合的に判断しましょう。

私の経験では、4〜7％程度の案件はバランスがよく、安定した運用ができている印象です。まずは相場を把握して、自分のリスク許容度にあった案件を選ぶことが大切になります。

運用期間の長さで案件を選ぶ

不動産クラウドファンディングの運用期間は、案件によって3ヶ月〜3年以上とさまざまです。運用期間中は原則として途中解約ができないため、自分の資金計画にあった期間の案件を選ぶことが重要になります。

短期（3〜6ヶ月）	資金が拘束される期間が短く、初心者でも始めやすい。利回りは低めになる傾向がある
中期（6ヶ月〜1年）	利回りと拘束期間のバランスがよく、多くの案件がこの期間に該当する
長期（1年以上）	高めの利回りが期待できるが、資金の流動性は低くなる

まずは短期の案件で少額から試してみて、慣れてきたら運用期間や投資額を広げていくのがおすすめです。

不動産クラウドファンディングの収益シミュレーション

実際にどれくらいの利益が得られるのか、具体的な数字でイメージしてみましょう。以下は税引き前のシミュレーションです（実際には20.42％の源泉徴収があります）。

投資額	想定利回り	運用期間	税引前分配金（概算）	税引後分配金（概算）
10万円	5％	1年	5,000円	約3,979円
10万円	8％	1年	8,000円	約6,366円
50万円	5％	1年	25,000円	約19,895円
100万円	5％	1年	50,000円	約39,790円
100万円	8％	1年	80,000円	約63,664円

このように、10万円を年利8％で1年運用すると税引き後で約6,366円の利益が見込めます。少額からスタートしてもしっかりとリターンが期待できることがわかります。ただし、上記はあくまで想定利回り通りに運用された場合の試算で、実際の利回りは案件ごとに異なります。

不動産クラウドファンディングのデメリット・リスク

不動産クラウドファンディングのデメリットやリスクを把握しておかないと、思わぬ失敗を招く可能性があります。リスクを最小限に抑えるための基礎知識として、デメリットや注意点を確認しておきましょう。

不動産の所有権が持てない

不動産クラウドファンディングの場合、不動産の所有権は運営会社が所持します。投資家は出資するだけなので、不動産投資と違って所有権は得られません（任意組合型を除く）。

一方で管理が不要、少額から分散投資できるなど、大きな利点も。私は不動産投資の手間を避けたいので、不動産クラウドファンディングは理想的な投資方法だと考えています。

運用期間内での解約ができない可能性がある

一般的な不動産クラウドファンディングは、運用期間中の途中解約や換金ができない仕組みです。案件ごとに一定の運用期間を設定していて、その間は資金は動かせません。

急な出費が必要になったり、よりよい案件に乗り換えたいと思ったりしても、運用期間が終わるまで待つ必要があります。生活費や緊急時の予備資金を投資に回すのは非常に危険です。

COZUCHIのように手数料を支払えば中途換金できるサービスもありますが、買い手がつかない可能性があります。運用期間満了まで待つことを前提に、当面使用する予定のない余剰資金で投資しましょう。

人気案件はすぐ締め切られてしまう

不動産クラウドファンディングでは、条件がよい人気案件はすぐに締め切られてしまいます。とくに好立地の物件や劣後出資の割合が高い物件は競争率が高く、数分から数時間で満額になることも少なくありません。

私も先着順の案件で間に合わず、悔しい思いをした経験が何度かあります。募集開始日と時刻を確認する、複数の不動産クラウドファンディングに登録するなど、チャンスを増やす努力が必要です。

抽選方式の場合も、人気案件では応募倍率が900％を超えることがあり、当選率1％未満の案件もあります。

事業者倒産リスクと災害リスク

不動産クラウドファンディングでは、運営会社の倒産リスクや、対象物件の災害リスクも考慮する必要があります。

運営会社が倒産した場合、不特法第1号・第2号事業者では投資家の資金が直接影響を受ける可能性があります。一方、第3号・第4号事業者によるSPCを介した倒産隔離スキームを採用しているサービス（CREAL、TREC FUNDINGなど）であれば、運営会社が倒産しても投資家の資産は保護されます。

また、地震や火災などの自然災害により対象物件が損壊した場合、想定通りの収益が得られなくなる可能性もあります。多くのサービスでは火災保険などに加入していますが、すべてのリスクをカバーできるわけではありません。

東京商工リサーチによると、2024年度は「みんなで大家さん」で分配金遅延が発生したり、クラウドファンディング業者の一部で償還遅れが発生したりするなどのトラブルも報告されています。事業者選びの際は財務状況や情報開示の透明性を必ず確認しましょう。

想定利回りと実績利回りが乖離するリスク

募集時に提示される「想定利回り」はあくまで目標値であり、実績利回りと一致しない可能性があります。COZUCHIのように上振れする案件もあれば、運用がうまくいかずに想定を下回るケースもあります。

特に売却益（キャピタルゲイン）を主な収益源とするキャピタル型ファンドは、不動産市況の変動によって実績利回りが大きくブレやすい傾向があります。投資判断の際は、各サービスの過去の実績利回りや想定利回りからの乖離率も確認しておくと安心です。

不動産クラウドファンディングをやってみた【実体験レポート】

実際に私が不動産クラウドファンディングをやってみた体験をもとに、リアルな感想を紹介します。これから始める方の参考になれば幸いです。

私は複数の不動産クラウドファンディングに登録し、分散投資を行っています。最初は1万円の少額から始めて、いまでは複数の事業者で運用中です。

登録は本人確認書類をスマホで撮影して送るだけで、どのサービスも数分で完了しました。案件への応募もマイページから数クリックで済むので、投資のハードルは想像以上に低かったです。

実際に運用してみて感じたメリットは、やはり手間がかからないこと。入金後は分配金を待つだけなので、日常生活への影響はほぼありません。分配金が口座に振り込まれたときは、素直にうれしかったですね。

一方で、人気案件の競争率が高いことには苦労しました。先着順の案件では開始直後にアクセスが集中し、申し込みが間に合わないこともありました。複数のサービスに登録しておくことで、投資チャンスを増やすことが大切だと実感しています。

総合的に見て、忙しい人や投資初心者でも無理なく続けられる投資方法だと感じています。まずは1つのサービスに登録して、少額から体験してみることをおすすめします。

不動産クラウドファンディングやめとけと言われる理由は？

不動産クラウドファンディングをやめとけと言われたことは、ありませんか？やめとけと言われる理由を確認することで、リスクを抑えられます。

不動産クラウドファンディングは「やめとけ」と言われる7つの理由｜登録前にデメリットを理解しておこう！

元本保証がない

他の投資商品と比較すると安定している不動産クラウドファンディングですが、元本保証はありません。不動産価格下落や大規模な自然災害、空室率の上昇など、予期せぬ事態により、元本割れのリスクが生じる可能性があります。

劣後出資が設けられていても、割合を超える損失があれば出資金の一部は戻ってきません。まずは少額から始める、複数の案件に分散投資するというように、リスクを軽減する運用が必要です。運営会社や各案件などくわしい情報を集めてから、投資を始めましょう。

物件を見ずに投資することになる

不動産クラウドファンディングは、すべてオンライン上で完結します。写真や図面、周辺環境など情報は確認できますが、実際に物件を見学することはできません。

物件の状態や周辺環境など、実際に見なければわからないことはあります。私も物件を見ないまま投資することに、最初は抵抗がありました。

しかし、情報の公開に力を入れている不動産クラウドファンディングは多いため、今ではそれほど心配はありません。物件の情報を詳細に公開しているか、十分な実績があるかなど、調べておくことが重要です。

税制の優遇がなく課税される

不動産クラウドファンディングには、REITやNISAと違って税制の優遇措置がありません。雑所得なので課税対象であり、分配金から20.42％が源泉徴収されます。

受け取れる分配金が思ったより低くなる可能性があることが、やめとけといわれる理由の一つです。なお、源泉徴収をしていても、雑所得が合計で年間20万円を超えると確定申告が必要になります。

運営会社の信頼性に差がある

すべての運営会社が十分な実績や体制があるわけではなく、信頼性には大きな差があります。十分に調査しないまま投資を始めると、損失を抱えることになるかもしれません。

実際によくわからないまま運営会社を選んでしまい、後悔したという声は私もよく聞きます。物件の詳細がわからない、リスクの説明が不十分など、信頼できない運営会社の利用は絶対に避けてください。

国土交通省も2025年4月から「一般投資家の参加拡大を踏まえた不動産特定共同事業のあり方についての検討会」を開催しており、業界の健全な発展と投資家保護の強化に向けた議論が進んでいます。

2026年の不動産クラウドファンディング市場動向

不動産クラウドファンディング市場は急速に拡大しており、2026年も成長基調が続くと見られています。

東京商工リサーチによると、不動産特定共同事業の新規出資額は2018年度の708億円から、2024年度には4,263億円へと約6倍に急増しています。インターネットで契約できるようになったことで投資家のすそ野が広がり、市場規模が大きく拡大しました。

2025年12月の日銀政策金利引き上げ（0.75％）により金融市場は変動していますが、不動産クラウドファンディングは賃料収入や売却益をもとに分配する仕組みのため、住宅ローン金利のような直接的な影響は受けにくい傾向があります。

一方で、市場拡大に伴うトラブルも顕在化しています。「みんなで大家さん」での分配金遅延や、一部のクラウドファンディング業者で発生した償還遅れなど、投資家保護の観点から課題も浮き彫りになっています。

国土交通省は2025年8月に「あり方検討会」の中間整理を公表し、出資金の使途説明や開発資金計画の開示、不動産売却価格の公正性確保、行政の監督強化などを求めています。今後は業界全体の透明性と健全性がさらに高まることが期待されます。

新規参入事業者も2025年以降に増加しており、TORCHESのように親会社の実績を活かした新サービスも登場しています。投資家としては、選択肢が増える一方で運営会社の見極めがより重要になっています。

不動産クラウドファンディングでよくある質問

不動産クラウドファンディンについて、よくある質問をまとめました。初心者によくありがちな疑問に対して、丁寧に回答します。

不動産クラウドファンディングでよくある失敗は？

案件内容をよく確認しないまま、利回りだけで案件を選んでしまうケースです。運営会社の信頼性や物件の立地、出資の割合がわからないまま投資すると、損失のリスクが高くなります。失敗しないためには、案件内容をよく読み込むことが重要です。

ほかにも、生活費まで投資に回してしまい資金繰りに困るケースや、一つの案件に集中投資して分散ができていないケースもよくある失敗パターンです。余剰資金で複数の案件に分けて投資するようにしましょう。

利益に税金はかかる？

不動産クラウドファンディングの収益には、税金がかかります。さらにREITやNISAと違って税制の優遇措置がありません。雑所得なので課税対象とされ、分配金から20.42％が源泉徴収されます。さらに年間20万円を超えると確定申告が必要になるため、手間や時間がかかるでしょう。

確定申告は必要？やり方・書き方は？

不動産クラウドファンディングの分配金は雑所得に分類されます。給与所得者の場合、雑所得の合計が年間20万円を超えると確定申告が必要です。20万円以下の場合は確定申告は不要ですが、住民税の申告は必要になるので注意しましょう。

確定申告の手順としては、まず各事業者のマイページから年間の分配金と源泉徴収額が記載された書類をダウンロードします。確定申告書の雑所得の欄に収入金額と源泉徴収税額を記入し、必要経費があればあわせて記載しましょう。e-Taxを使えばオンラインで手続きが完結します。

怪しいと言われる理由は？

不動産クラウドファンディングが怪しいと言われる主な理由は、認知度が高くないことです。比較的に新しい仕組みなので、よくわからないと感じる人は少なくありません。

実際に私の周りでは、よくわからない、本当に信頼できるのかといった声が多く聞こえました。とはいえ不動産特定共同事業法に基づき運営されるため、信頼できる運営会社を選べば心配ありません。

元本割れのリスクや事例はある？

不動産クラウドファンディングは元本保証はないため、元本割れのリスクがあります。とはいえ投資商品ならば、元本割れは発生する可能性はあるものです。

不動産クラウドファンディングは価格変動が少なく劣後出資があるため、他の投資商品と比較するとリスクは少なくなります。全損リスクに限定すればほとんどありません。

実際に元本割れが発生した事例としては、運営会社の経営悪化によるケースや、不動産市場の急激な変動によるケースが報告されています。一方で、CREAL（累計1,047億円）、COZUCHI（累計1,036億円超）、OwnersBook（累計720億円超）、TECROWDなど主要なサービスでは元本割れゼロの実績を維持しているところが多く、事前に運営会社の信頼性や案件内容を確認することでリスクは大幅に減らせます。

ソーシャルレンディングとの違いは？

ソーシャルレンディングとは、投資家から集めた資金を企業や個人に貸付する融資仲介サービスです。返済はソーシャルレンディング事業者が行い、各投資家に利息が分配されます。

不動産クラウドファンディングとの違いは、仕組みと投資対象です。不動産が対象となる不動産クラウドファンディングと違い、ソーシャルレンディングの投資対象は多岐にわたります。

金融や医療、クリーンエネルギーなど、対象が広くさまざまな案件から選べるでしょう。ただし、不動産クラウドファンディングと違って劣後出資を採用しておらず、リスクは高い傾向があります。

REIT（リート）との違いは？

REIT（不動産投資信託）は、証券取引所に上場している金融商品で、株式と同じようにリアルタイムで売買できます。不動産クラウドファンディングとの主な違いは以下のとおりです。

	不動産クラウドファンディング	REIT
価格変動	小さい（市場の影響を受けにくい）	大きい（株式市場に連動する）
流動性	低い（運用期間中は解約できない）	高い（いつでも売買できる）
最低投資額	1万円〜	数万円〜
投資対象の選択	案件ごとに物件を選べる	ファンドマネージャーに一任
税制優遇	なし	NISAの対象

REITは流動性が高く税制優遇も受けられますが、日々の価格変動が大きいのが特徴です。値動きに左右されず安定した分配金を得たい方には、不動産クラウドファンディングが向いています。

不動産クラウドファンディングは儲からない？

大きな利益を求める人の場合、不動産クラウドファンディングが儲からないと感じることがあります。平均利回りは3〜8％ほどであり、ローリスク・ミドルリターンな投資手法です。

ハイリスク・ハイリターンを求める投資家からすると、物足りないかもしれません。しかし、安定した副収入を期待している私は、十分な利益を得られてると感じています。

会社員・公務員でもできる？会社にバレない？

不動産クラウドファンディングは、会社員や公務員でも問題なく利用できます。不動産の運用や管理は事業者がすべて行うため、副業には該当しません。

分配金にかかる税金は源泉徴収されるため、年間20万円以下であれば確定申告は不要で、会社に知られるリスクもほぼありません。年間20万円を超えて確定申告が必要になった場合でも、住民税の納付方法を普通徴収（自分で納付）にすれば、会社の給与から天引きされることを防げます。

投資に関する情報が勤務先に通知されることはないので、安心して始められるでしょう。

海外在住者でも投資できる？

基本的に、不動産クラウドファンディングの多くは日本国内に住所を持つ方が対象です。海外在住の場合、本人確認やマイナンバー登録の関係で口座開設ができないサービスがほとんどです。海外赴任前に口座を開設しておけば、運用を続けられるサービスもありますが、各事業者の規約を必ず確認しましょう。

法人口座で投資できるサービスは？

法人口座での投資に対応している不動産クラウドファンディングもあります。CREAL、COZUCHI、OwnersBook、TECROWDなど、主要な大手サービスの多くは法人投資家を受け入れています。法人口座の場合は別途必要書類が増えるため、各サービスの公式サイトで詳細を確認してください。

ポイントで投資できるサービスは？

ポイントで投資できる不動産クラウドファンディングは複数あります。

Rimple	セゾン永久不滅ポイント、ハピタス、モッピーなどを「リアルエステートコイン」に1ポイント1円で交換可能
利回りくん	楽天ポイントが貯まる・使える
利回り不動産	独自ポイント「ワイズコイン」が貯まり、Amazonギフト券にも交換可能

ポイントを活用すれば、現金を使わずに不動産投資を体験できます。ポイ活ユーザーには特におすすめです。

NISAやiDeCoとの併用は可能？

不動産クラウドファンディングはNISAやiDeCoの対象外ですが、これらの制度と並行して投資することは可能です。NISAやiDeCoで税制優遇を受けながら、不動産クラウドファンディングで安定した分配金を得るという併用戦略も考えられます。ただし、不動産クラウドファンディングの分配金には税制優遇がないため、雑所得が年間20万円を超える場合は確定申告が必要です。