最近じわじわと名前を耳にするようになった「トーチーズ」。利回り10%超えという数字を見て、「本当に大丈夫なの？ちょっと話がうますぎない？」と気になっている方も多いのではないでしょうか。

TORCHES（トーチーズ）は、2025年11月に登場したばかりの新しい不動産クラウドファンディングサービス。1口1万円という小さな単位で東京23区の不動産に投資でき、想定利回りはなんと10.0〜18.0%という高水準。この手軽さと魅力的な数字が話題を呼び、いま投資家たちの注目を一気に集めています。

運営の親会社であるエムトラスト株式会社は、年商535億円の実力派不動産会社。他社のクラウドファンディングを通じて、これまで100件以上のファンド組成・償還実績を積み上げてきた頼れる会社なんです。

この記事では、トーチーズのリアルな評判・口コミから、メリット・デメリット、気になる高利回りのカラクリまで、投資を始める前にチェックしておきたいポイントをまるっとまとめました。不動産クラウドファンディングデビューを考えている方も、すでに他社で投資中の方も、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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TORCHES（トーチーズ）とは？基本情報をサクッと解説

TORCHES（トーチーズ）は、「投資に、灯りを。」をスローガンに掲げる不動産クラウドファンディングサービスです。インターネットを通じて複数の投資家から資金を集め、東京23区を中心とした不動産を運用し、その利益を分配する仕組みになっています。

会員登録から出資、配当・償還まですべてオンラインで完結するため、スマホだけで手軽に不動産投資を始められる点も大きな特徴です。

トーチーズの基本情報まとめ

サービス名	TORCHES（トーチーズ）
サービス開始日	2025年11月24日
投資ジャンル	不動産クラウドファンディング
最低投資額	1口1万円（直近のファンドは5口5万円〜10口10万円からが中心）
想定利回り	年利10.0〜18.0%
平均利回り	償還済み22本の平均実績利回り14.54%（2026年8月1日時点・公式月次レポート）
運用期間	3〜10ヶ月（約6ヶ月が中心）
投資エリア	東京23区中心（近年は地方の系統用蓄電池用地ファンド等も組成）
投資タイプ	キャピタルゲイン型（売却益を狙う設計）
募集方式	先着式・抽選式
優先劣後割合	ファンドにより異なる（初期は90:10＝劣後10%、直近は99:1＝劣後1%が中心）
累計組成ファンド数	59本（2026年8月20日時点・No.59まで開示）
公式サイト	https://www.torches.fund/

トーチーズを一言でまとめると、東京23区のポテンシャルのある土地に、短期×高利回りで少額から参加できるクラウドファンディングです。公開されているファンドはいずれもキャピタルゲイン型で、土地を取得して更地化・再生し、売却益を狙う設計になっています。

運営会社TORCHES株式会社と親会社エムトラストの概要

運営会社	TORCHES株式会社
所在地	徳島県徳島市寺島本町東3-12-6 徳島駅前濱口ビル7階
代表取締役	與那嶺 健人 / 田中 勝真
許認可	不動産特定共同事業許可番号：徳島県知事 第2号 / 宅地建物取引業：徳島県知事（1）第3197号 / 第二種金融商品取引業：四国財務局長（金商）第25号
親会社	エムトラスト株式会社（東京都中央区八重洲）
親会社の売上高	535億円（2025年9月期・過去最高を更新）
親会社の実績	他社クラファン経由で累計100件以上のファンドを組成・償還（遅延・元本割れなし）

TORCHES株式会社は、エムトラスト株式会社の完全子会社として設立されました。トーチーズが投資家から出資を募って不動産を運用できるのは、国土交通省が所管する不動産特定共同事業法に基づく許可（徳島県知事 第2号）を受けているためで、事業者は同法により指導・監督を受けます。あわせて第二種金融商品取引業（四国財務局長（金商）第25号）の登録も受けており、登録の有無は金融庁が公表する免許・許可・登録等を受けている事業者一覧でも確認できます。親会社のエムトラストは東京中央区八重洲に本社を置き、東京23区を中心に住宅分譲事業などを展開する不動産会社で、2025年9月期には売上高・営業利益ともに過去最高を更新しています。

これまでエムトラストは、他社の不動産クラウドファンディングにファンド用の物件を供給する「裏方」の立場でした。その実績とノウハウをベースに、自社ブランドとして投資家にダイレクトにファンドを提供するために立ち上げたのがトーチーズです。

なお、エムトラストは2021年から横浜DeNAベイスターズのオフィシャルスポンサーを務めており、2026年シーズンも契約を継続。横浜スタジアムでのフィールド広告出稿や冠試合の開催も行っており、企業としての信頼性の高さがうかがえます。

プロモーションも段階的に強化されており、2025年12月には俳優の城田優さんをブランドアンバサダーに起用。2026年8月10日からはテレビ東京で初の地上波テレビCM「TORCHES（トーチーズ）始まる」篇（30秒）の放映も始まりました。2026年7月には徳島市の阿波おどりへの初協賛も行っており、知名度づくりに投資している段階といえます。

TORCHES（トーチーズ）の評判・口コミを紹介

トーチーズは2025年11月にサービスが始まったばかりですが、Xではすでに多くの投資家が反応しています。ここでは、実際に投資した人のリアルな声を紹介します。

良い評判・口コミ

Xでは、すでにトーチーズで利益を受け取った投資家や、サービスに期待する声が多数見つかりました。

トーチーズ3号着金28216円の利益
―X 323さん（2026年1月28日）より

3号ファンド（台東区浅草3丁目）の償還で、実際に約2.8万円の利益を受け取ったという報告です。サービス開始からわずか2ヶ月で配当が実現しており、利益が机上の数字ではないことがわかる貴重な口コミです。

TORCHES、俺でなきゃ見逃しちゃう恐ろしく早い償還につきちょっぴり配当☺️
―X 若桜純さん（2026年1月28日）より

予定よりも早く物件が売却され、早期償還が実現したケースです。運用期間が短くなった分だけ配当額は控えめですが、資金が早く手元に戻るのは次の投資に回せるというメリットがあります。

#TORCHES さん ごち😋 6号って売買契約してたのね 知らんかった
―X もちこパパさん（2026年1月24日）より

6号ファンドの売買契約締結の報告に反応した投資家の声です。ファンドの売却が着実に進んでいることへの安心感が読み取れます。

トーチーズ、投資しました🎉 これで分配金トータル5万円ゲット！
―X タロウ＠ソシャレン・不動産クラファン投資家さん（2025年12月3日）より

複数のファンドに分散投資し、分配金の合計が5万円に達したという報告です。1つのファンドに集中するのではなく、複数案件に分けて投資している現実的なスタイルが参考になります。

TORCHES「品川区東大井5丁目ファンド」30万円ポチ。先着案件3案件にそれぞれ30万円ずつ投資する予定。公開されている4ファンドは全て年利10%orそれ以上
―X SALLOW＠クラウドファンディング投資さん（2025年11月）より

1億円以上をクラファンで運用するベテラン投資家が、トーチーズの初期ファンドに積極的に投資している様子です。経験豊富な投資家が注目しているという点は、サービスの信頼性を測る一つの目安になります。

仕入れ＆売却能力がある会社の不動産クラファンは凄い…私も全部のファンドに10万円ずつ入れていますので、恩恵を受けることができました
―ソシャレン・不動産クラファンで1億円以上運用中のSAITAMANさんのブログ（2025年12月）より

こちらもベテラン投資家の声です。エムトラストの物件仕入れ力と売却スピードを高く評価しており、全ファンドに投資するほどの信頼を寄せていることがわかります。

悪い評判・口コミ

一方で、Xや投資家ブログにはネガティブな指摘も見られました。

トーチーズ重いし、またキャンセル待ちになった🫠
―X 乃打算さん（2026年1月21日）より

ファンド募集開始時にサイトが重くなり、申し込みが殺到してキャンセル待ちになったという不満です。人気の裏返しともいえますが、投資したいのにできないストレスは大きな課題です。

劣後出資比率10%で良いとか書いてしまって、それが組成手数料10%でほぼ消えることに気付いて、あわてて修正した（中略）利回りの件も何ファンド目かでやっと気付いて…
―X Investor’s EYEさん（2025年12月26日）より

不動産クラファンに詳しい投資家による指摘です。トーチーズの一部ファンドでは優先出資額の10%が組成手数料として設定されており、劣後出資比率（直近ファンドは1%）との関係で、実質的な投資家保護の厚みに疑問が残るという内容です。契約前書面を読み込んでやっと気づくレベルだったという点も、情報開示のわかりやすさに改善の余地があることを示しています。

（トーチーズの振込について）昨日の案件と今日の案件、振込先の支店名は同じですが「口座番号は別」です。複数の案件に投資し、合計額を1つの口座にまとめて振り込むと、手数料投資家負担で返金になります、ご注意を！
―X タロウ＠ソシャレン・不動産クラファン投資家さん（2025年12月3日）より

複数ファンドに投資する際、ファンドごとに振込口座が異なるため、まとめて振り込むと返金処理になってしまうという注意喚起です。投資家負担の手数料も発生するため、複数案件に投資する場合は口座番号をよく確認する必要があります。

口コミから見える現時点での総合評価

良い口コミと悪い口コミを総合すると、以下のような評価が見えてきます。

トーチーズは、高利回りの案件を実際に売却・償還できている点で一定の信頼性がある一方で、新サービスゆえの課題（サイトの使い勝手、手数料構造の透明性、振込ルールのわかりにくさなど）も残っている段階です。

ベテラン投資家が積極的に投資していることはポジティブな材料ですが、だからといってリスクがないわけではありません。投資判断の際は、利回りの数字だけで決めず、各ファンドの契約前書面で手数料・劣後出資比率・物件の詳細をしっかり確認することが大切です。

TORCHES（トーチーズ）のメリット5選

トーチーズは、他の不動産クラウドファンディングと比較しても目を引くポイントがいくつかあります。ここでは、投資先として検討するうえで押さえておきたい5つのメリットを紹介します。

想定利回り10〜18%と業界トップクラスの高水準

トーチーズの最大の魅力は、想定利回りが年利10.0〜18.0%と、不動産クラウドファンディング業界でも高水準に設定されている点です。

業界全体の平均利回りが7%前後といわれるなか、トーチーズは公式の第7回月次レポート（2026年8月1日時点）で償還済み22本の平均実績利回りが14.54%と公表されており、想定を上回って着地したファンドも少なくありません。直近では18.0%という目を引く案件も登場しており、リターンを重視したい投資家には魅力的なラインナップです。

運用期間が約6ヶ月と短く資金効率が良い

トーチーズのファンドは、運用期間が約6ヶ月の短期案件が中心です。

資金が長期間ロックされにくいため、償還されるたびに次の投資先を選び直せるのが大きなメリットです。「まずは半年だけ試してみて、納得できたら追加で検討する」という段階的なスタイルにも向いています。実際にトーチーズでは早期償還された案件も複数あり、予定よりも早く資金が戻ってきたケースも報告されています。

1口1万円から少額で不動産投資を始められる

通常の不動産投資では数百万〜数千万円の初期費用が必要ですが、トーチーズは1口1万円という小さな単位から参加できるため、初めての方でもハードルが低いのが特徴です。

ただし、最低出資口数はファンドごとに決められており、第1号の大田区山王2丁目ファンドのように1口1万円から申し込める案件がある一方、直近のファンドは5口5万円〜10口10万円からの設定が中心です。「いきなり数百万円は不安」という方でも数万円台から試せるのは心強いポイントですが、申し込み前に各ファンドの最低出資額は必ず確認しておきましょう。

東京23区の好立地に特化したファンド構成

トーチーズのファンドは、東京23区内の好立地に絞った物件で構成されています。

大田区山王（高級住宅街）、台東区浅草（観光・商業エリア）、品川区東大井（駅近商業地）、渋谷区広尾、目黒区鷹番、新宿区、豊島区東池袋、2026年8月に募集した江東区越中島2丁目（No.56・想定利回り13.0%／運用期間3ヶ月）、募集中の北区赤羽西3丁目（No.58・想定利回り16.0%／運用期間10ヶ月）など、土地のポテンシャルと地価上昇トレンドを重視したエリアが中心です。地方物件と比べて賃貸需要や売却のしやすさが安定しているため、不動産としての基盤がしっかりしている点は安心材料といえます。なお2026年に入ってからは、長野県飯山市や石川県加賀市・岐阜県多治見市、8月に運用が始まった新潟県阿賀野市（No.55・想定利回り18.0%／運用期間10ヶ月）、8月6日に開示された岐阜県中津川市（No.57・想定利回り18.0%／運用期間10ヶ月）、募集予定の長野県長野市（No.59・想定利回り18.0%／運用期間10ヶ月）の系統用蓄電池用地ファンドなど東京23区外の案件も組成されており、対象エリアやアセットの幅が徐々に広がってきています。投資する際は、案件ごとに物件の所在地や種別を確認しておくと安心です。

親会社エムトラストの累計100件超のファンド組成実績

トーチーズ自体は新しいサービスですが、親会社のエムトラストには他社クラウドファンディング経由で100件以上のファンド組成・償還実績があります。

これまでのファンドでは遅延や元本割れは発生しておらず、土地の仕入れから企画・売却までを一気通貫で行える体制が整っています。トーチーズ単体でも、公式発表によると2026年7月末時点で累計54本のファンドを組成し、投資家への累計分配・償還額は95億円を超えています（平均実績利回り14.47%）。トーチーズはその実績とノウハウを自社ブランドに集約したサービスであり、単なる新興サービスとは異なる安心感があります。

TORCHES（トーチーズ）のデメリット・注意点

メリットの多いトーチーズですが、投資商品である以上、リスクや注意点もあります。不動産クラウドファンディング全般のリスクについては不動産クラウドファンディングが「やめとけ」と言われる理由もあわせて確認しておくと、判断の材料になります。ここでは、トーチーズについて投資前に必ず確認しておきたいデメリットを5つ紹介します。

元本保証がなく元本割れのリスクがある

トーチーズはあくまで投資商品であり、預けたお金が必ず戻ってくるわけではありません。

不動産価格の下落や、売却が予定通りに進まなかった場合には、元本割れが発生する可能性があります。匿名組合型の仕組みのため、投資家側で損失を調整する手段もありません。金融庁も投資家向けにリスクの理解を呼びかけているとおり、投資する際は仕組みとリスクを理解したうえで、余裕資金の範囲内で行うことが大前提です。地震などの自然災害も価格変動の要因になります。実際に2026年7月28日に発生した地震の際は、運用中のNo.43 熊本県八代郡 系統用蓄電池用地ファンドについて、7月30日付のお知らせで「対象地に建物等が建設されている状態ではないため物質的な被害等は生じておらず、当初の計画どおり問題なく事業を継続している」と開示されました。こうした状況開示が随時行われるかどうかも、事業者を見極めるポイントになります。

運用中は途中解約ができない

出資した資金は、運用期間が終了するまで原則として途中解約ができません。

株式のようにいつでも売却したり、投資信託のように好きなタイミングで解約したりすることはできないため、急な出費に対応しづらい面があります。生活に必要な資金や、近いうちに使う予定のあるお金は投資に回さないよう注意しましょう。

2025年開始のため運用実績がまだ少ない

トーチーズは2025年11月にサービスを開始したばかりで、「トーチーズとしての」運用実績はまだ十分とはいえません。

親会社エムトラストには豊富な実績がありますが、自社ブランドとしてのトラックレコードはこれから積み上がっていく段階です。実績や運営体制の安定性を重視する方は、大手上場企業が運営している不動産クラウドファンディングとあわせて比較検討すると、リスクとリターンのバランスを判断しやすくなります。もう少し様子を見たいと感じる部分もあるかもしれません。とはいえ、サービス開始から約9ヶ月で組成ファンドは第59号まで到達し、公式の第7回月次レポート（2026年8月1日時点）では償還済み22本・平均実績利回り14.54%と公表されているのは好材料です。とはいえ運用実績はまだ積み上がっている途中のため、引き続きの動向チェックは欠かせません。

優先劣後割合が直近1%と他社に比べて低め

トーチーズの優先劣後割合はファンドごとに異なり、第1号など初期のファンドは90:10（劣後10%）でしたが、直近のNo.57〜No.59をはじめ最近のファンドは99:1（劣後出資比率1%）が中心です。これは、不動産価格が1%を超えて下落した場合、投資家の元本にも影響が及ぶことを意味します。

他社サービスでは10〜30%の劣後出資比率を設定しているところもあるため、比較すると投資家保護の面ではかなり薄い設定です。利回りが高い分、このあたりのバランスは自分のリスク許容度と照らし合わせ、ファンドごとに劣後出資比率を確認したうえで判断する必要があります。

組成手数料が高いとの声がある

口コミでも触れましたが、トーチーズの一部ファンドでは優先出資額の10%が組成手数料として設定されているケースがあります。

直近ファンドの劣後出資比率が1%であるのに対し、手数料が10%かかるとなると、「実質的な投資家保護として機能しにくいのでは？」という疑問が生じます。サービスの運営にコストがかかるのは事実ですが、投資する際は契約前書面で手数料の内訳をしっかり確認しておくことをおすすめします。

トーチーズの利回りはなぜ高い？怪しくないか仕組みから検証

「利回り10%超えって、何か裏があるんじゃないの？」と感じる方は少なくないでしょう。ここでは、トーチーズの高利回りが成立する理由を、ビジネスモデルの仕組みから掘り下げて検証します。

キャピタルゲイン型ファンドだから高利回りが成立する理由

トーチーズの高利回りを理解するうえで重要なのが、「キャピタルゲイン型」というファンド設計です。

不動産クラウドファンディングには大きく分けて2つのタイプがあります。

タイプ	収益源	利回りの傾向
インカムゲイン型	家賃収入を長期間にわたって得る	3〜6%程度で安定
キャピタルゲイン型	不動産を購入して短期間で売却し、売却益を得る	10%以上も可能だがリスクも大きい

トーチーズのファンドはほぼすべてがキャピタルゲイン型です。土地を購入して更地化・再生を行い、短期間で売却して差益を狙う設計だからこそ、10%を超える高い利回りが設定できるわけです。

つまり、利回りが高いこと自体に怪しさがあるわけではなく、投資スタイルの違いによるものです。ただし、インカムゲイン型と比べて不動産市況の影響を受けやすく、売却価格が想定を下回れば利回りも下振れするリスクがあることは理解しておきましょう。

エムトラストの用地仕入れ力と売却戦略の裏側

高利回りのキャピタルゲイン型ファンドを成立させるには、「安く仕入れて、高く売る」という不動産のプロの目利き力が欠かせません。

親会社エムトラストは東京23区で住宅分譲事業を10年以上展開し、土地の仕入れ・企画・売却の一連のプロセスに豊富なノウハウを蓄積しています。他社のクラウドファンディングに物件を供給していた時代から、100件以上の案件を遅延や元本割れなく償還してきた実績があります。

トーチーズでは、この仕入れ力を活かして「将来的に値上がりが見込める東京23区内の土地」を厳選し、短期間で売却益を出す戦略を取っています。実際に、これまで組成された案件のなかには売買契約の締結が予定より早まって早期償還に至ったものも複数あり、計画を上回るスピードで売却が進んでいるケースも出ています。

高利回り案件に投資する際のリスクヘッジの考え方

高利回りには相応のリスクが伴います。トーチーズに限らず、キャピタルゲイン型ファンドに投資する際は、以下のポイントを意識してリスクを分散することが大切です。

まず、1つのサービスやファンドに資金を集中させないことが基本です。トーチーズを含め、複数の不動産クラウドファンディングに分散投資することで、特定のファンドで損失が出ても全体への影響を抑えられます。

また、各ファンドの契約前書面は必ず目を通し、優先劣後比率や手数料、物件の所在地や売却戦略を確認しましょう。あわせて、投資先が不動産特定共同事業の許可を受けた正規の事業者かどうかも確かめておくと安心です。国土交通省も、無登録・架空業者による小口化不動産投資をかたった詐欺的な勧誘への注意を呼びかけています。利回りの数字だけでなく、「なぜその利回りが出せるのか」を理解したうえで投資することが、高利回り案件と上手に付き合うコツです。

最初は少額から始めて、サービスの使い勝手や実際の償還状況を確認しながら徐々に投資額を調整していくのがおすすめです。

TORCHES（トーチーズ）はどんな人におすすめ？

トーチーズのメリット・デメリットを踏まえて、どんな投資家に向いているのかを整理します。

向いている人の特徴

向いている人	理由
短期間で効率よくリターンを狙いたい人	運用期間が約6ヶ月と短く、資金を回転させやすい
少額から不動産投資を試してみたい初心者	1口1万円単位で、数万円台の少額から参加でき、すべてオンラインで完結する
東京23区の不動産に魅力を感じる人	都心の好立地に絞ったファンド構成で、土地のポテンシャルが高い
エムトラスト案件に投資した経験がある人	同じ物件供給元のファンドに直接投資できるため、仲介を挟まない分お得
新規サービスの初期案件を狙いたい人	サービス開始直後は条件の良いファンドが出やすい傾向がある

特に、すでにエムトラスト案件に投資した経験がある方にとっては、同じ物件供給元のファンドに仲介を挟まず直接参加できるメリットがあります。また、短期運用を繰り返しながら効率よく資金を回したい方は、トーチーズのファンド設計との相性が良いでしょう。まずは最低出資額の小さい案件でお試しして、使い勝手や償還の流れを体感してみるのがおすすめです。

向いていない人の特徴

向いていない人	理由
元本保証を重視する人	元本割れのリスクがあり、預金とは性質が異なる
長期間じっくり安定収入を得たい人	キャピタルゲイン型が中心のため、安定収入型のサービスの方が向いている
すぐに資金を引き出せる流動性を求める人	運用期間中の途中解約は原則不可
豊富な運用実績がないと不安な人	2025年11月開始のため、実績はまだ成長途中

元本保証を最優先にしたい方や、いつでも現金化できる流動性を重視する方には、トーチーズよりも定期預金や流動性の高い投資信託の方が向いています。また、じっくり家賃収入で安定的にリターンを得たい場合は、インカムゲイン型のサービスを検討するのが良いでしょう。自分のリスク許容度と投資スタイルに合っているかどうかを見極めてから判断することが大切です。

TORCHES（トーチーズ）の始め方・会員登録の手順

トーチーズの投資家登録は最短5分で完了し、すべてオンラインで手続きできます。ここでは、登録から投資までの流れと、お得なキャンペーン情報を紹介します。他社も含めた最新のお得な特典を横断で見たい方は、不動産クラウドファンディングのキャンペーン一覧もチェックしてみてください。

投資家登録の流れ

トーチーズの投資家登録は、以下の4ステップで完了します。

1. 会員仮登録
   公式サイト（https://www.torches.fund/）にアクセスし、メールアドレスとパスワードを入力して仮登録を行います。
2. メール認証
   登録したメールアドレスに届く確認メールのURLをクリックし、アカウントを有効化します。
3. 本人確認手続き
   スマホで運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類を撮影し、アップロードします。氏名・住所・電話番号などの基本情報も入力します。
4. 投資家登録完了
   審査が完了すると投資家登録が有効となり、ファンドへの申し込みが可能になります。

登録手続き自体は最短5分で終わりますが、審査には数日かかる場合があります。気になるファンドの募集に間に合わせるためにも、早めに登録を済ませておくのがおすすめです。

実施中のキャンペーン情報

2026年8月時点で、トーチーズでは以下のキャンペーンを実施中です。

キャンペーン名	夏の投資スタート応援キャンペーン
実施期間	会員登録特典：2026年7月29日〜2026年8月31日／初回投資特典：2026年8月1日〜2026年8月31日
内容	期間中に無料会員登録を完了で現金2,000円、期間中に募集開始した対象ファンドへ初めて出資を完了で現金2,000円（合計最大4,000円）
対象者	新たに会員登録する方／過去にトーチーズで出資実績のない、はじめて投資する方
注意点	ポイントサイト経由で登録した場合は対象外／予告なく終了・変更となる可能性あり

会員登録だけでも現金2,000円がもらえ、初回投資まで進めると合計4,000円になるため、投資デビューの後押しとしてお得な内容です（前月までは初回投資額の1%を現金還元する内容でした）。トーチーズは時期によってデジタルギフト付与や現金キャッシュバックなど内容の異なるキャンペーンを入れ替えながら実施しているので、最新の条件は必ず公式サイトで確認しましょう。

なお、サービス開始当初はポイントサイトへの掲載がありませんでしたが、2026年8月時点ではモッピーやハピタスなど複数のポイントサイトに案件が掲載されています。ただしポイントサイト経由で会員登録すると上記の公式キャンペーンは適用されないため、どちらがお得かは還元条件（求められる投資額や期限）を見比べて決めるのがポイントです。ポイントサイト側の条件は数十万円〜100万円以上の投資が必要なケースもあり、少額から始めるなら公式サイトからの登録が有利になりやすいでしょう。

TORCHES（トーチーズ）に関するよくある質問

最後に、トーチーズを検討する際によく出てくる疑問を10個まとめました。

トーチーズは確定申告が必要？

トーチーズで得た分配金は、国税庁のタックスアンサー（No.1500 雑所得）でいう「雑所得」に分類されます。給与所得者の場合、雑所得を含む給与以外の所得の合計が年間20万円を超える場合は確定申告が必要です（国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」）。20万円以下であっても住民税の申告は必要となるため、詳しくはお住まいの自治体や税理士に相談しましょう。

他の不動産クラファン（COZUCHIなど）との違いは？

トーチーズはキャピタルゲイン型で短期×高利回りに特化しているのが特徴です。COZUCHIはインカム型とキャピタル型の両方を扱い、ファンドの種類が豊富。エムトラスト以外の物件提供者のファンドも含まれます。トーチーズはエムトラストの物件に直接投資できる点が差別化ポイントです。各社の利回りや運用期間をまとめて見比べたい場合は、不動産クラウドファンディングおすすめランキングもあわせて確認すると選びやすくなります。

途中でお金を引き出すことはできる？

原則として、運用期間中の途中解約はできません。株式や投資信託のように自由なタイミングで現金化することはできないため、余裕資金での投資が基本です。

トーチーズに元本保証はある？

元本保証はありません。優先劣後方式を採用しているため、一定範囲内の損失は運営側が先に負担しますが、劣後出資比率（直近のファンドは1%）を超える下落があれば投資家の元本にも影響します。

最低いくらから投資できる？

1口あたりの金額は1万円ですが、最低出資口数はファンドごとに異なります。第1号ファンドのように1口（1万円）から申し込めた案件もある一方、直近のファンドは5口（5万円）〜10口（10万円）からの設定が中心です。実際の最低金額は各ファンドのページで確認しましょう。

利益が出たら税金はどうなる？源泉徴収はされる？

分配金からは20.42%（所得税+復興特別所得税）が源泉徴収されたうえで振り込まれます。確定申告を行うことで、源泉徴収された税額と実際の税額との差額が調整される場合があります。

運営会社が倒産したらどうなる？

運営会社が倒産した場合、投資した資金が全額戻ってこないリスクがあります。匿名組合契約のため、預金保護制度のような仕組みは適用されません。親会社エムトラストの業績が好調であることは安心材料ですが、投資はあくまで自己責任であることを理解しておきましょう。

入金や出金に手数料はかかる？

投資時の入金に関しては、振込手数料は投資家負担となります。出金（分配金・償還金の受け取り）に関する手数料はファンドの契約条件によって異なるため、各ファンドの契約前書面で確認してください。

抽選に落ちた場合、次のファンドにはいつ申し込める？

抽選に落選しても、次のファンドが募集されれば改めて申し込みが可能です。トーチーズは新しいファンドを定期的に組成しており、先着式のファンドもあるため、複数の案件にチャレンジできます。人気のファンドは募集開始直後に埋まることもあるため、事前に投資家登録を済ませておくのがポイントです。

法人口座でも投資できる？

法人口座での投資については、公式サイトのFAQや問い合わせ窓口で最新の対応状況を確認することをおすすめします。不動産クラウドファンディングサービスによって法人口座の対応は異なるため、投資を検討される法人の方は事前確認を行いましょう。

まとめ

TORCHES（トーチーズ）は、2025年11月にスタートした不動産クラウドファンディングサービスで、東京23区の好立地物件に1口1万円という小さな単位から投資できるのが大きな魅力です。

想定利回り10.0〜18.0%という業界トップクラスの高水準は、キャピタルゲイン型のファンド設計と、親会社エムトラストの用地仕入れ力によって実現されています。実際に、すでに複数のファンドで早期償還が行われており、投資家に利益が還元された実績も出てきています。

一方で、サービスとしてはまだ歴史が浅く、直近ファンドの優先劣後割合が99:1（劣後1%）と低めであること、ファンドによっては最低出資額が10万円からとなること、組成手数料の高さに対する指摘があることなど、注意すべき点もあります。

投資を検討する際は、「利回りの高さだけで判断せず、各ファンドの契約前書面をしっかり確認すること」「余裕資金の範囲内で、まずは少額から始めること」を心がけましょう。2026年8月31日までは無料会員登録で現金2,000円、初回投資でさらに現金2,000円（最大4,000円）がもらえる「夏の投資スタート応援キャンペーン」も実施中なので、気になる方はこの機会に投資家登録だけでも済ませておくのがおすすめです。