海外不動産に興味はあるけれど、「まとまった資金がない」「英語でのやり取りは不安」と感じていませんか？

そんな方におすすめなのが、海外不動産クラウドファンディングです。10万円程度の少額から、日本語だけで海外の不動産に投資できる仕組みとして、近年注目を集めています。

とはいえ、「どのサービスを選べばいいの？」「リスクはどれくらいあるの？」といった疑問を持つ方も多いでしょう。

この記事では、海外不動産クラウドファンディングの基本的な仕組みから、おすすめサービス3選の比較、メリット・リスク、始め方までをわかりやすく解説します。

はじめて海外不動産投資を検討している方でも安心して読み進められる内容になっていますので、ぜひ参考にしてください。

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海外不動産クラウドファンディングとは？基本の仕組みを解説

まずは、海外不動産クラウドファンディングの基本的な仕組みを押さえておきましょう。

海外不動産クラウドファンディングの定義と投資の流れ

海外不動産クラウドファンディングとは、インターネット上のプラットフォームを通じて複数の投資家から資金を集め、海外の不動産に投資する仕組みです。

投資家は、対象物件から得られる家賃収入や売却益を、出資額に応じて分配金として受け取ることができます。

投資の流れはとてもシンプルで、以下のステップで完結します。

1. クラウドファンディングサービスに会員登録する
2. 公開されているファンド（投資案件）の中から投資先を選ぶ
3. 出資金を入金して申し込む
4. 運用期間中に分配金を受け取る
5. 運用期間終了後に元本が返還される

物件の選定や管理はすべて運営会社が行うため、投資家自身が海外の物件を探したり、現地で手続きをしたりする必要はありません。

国内不動産クラウドファンディングとの違い

海外不動産クラウドファンディングと国内不動産クラウドファンディングには、いくつかの違いがあります。

比較項目	国内不動産CF	海外不動産CF
投資対象	日本国内のマンション・オフィスなど	海外の住宅・商業施設・開発案件など
想定利回り	3〜5%程度	7〜12%程度
為替リスク	なし	あり（円建てファンドならなし）
カントリーリスク	低い	投資先の国の政治・経済状況に左右される
法規制	不動産特定共同事業法で保護	現地の法律が適用されるケースもある

海外不動産クラウドファンディングは、国内と比べて高い利回りが期待できる反面、為替リスクやカントリーリスクといった特有のリスクがある点を理解しておきましょう。

投資型クラウドファンディングの種類（不動産特定共同事業型・融資型）

海外不動産に投資できるクラウドファンディングには、大きく分けて2つの種類があります。

種類	仕組み	利益の源泉
不動産特定共同事業型（ファンド型）	集めた資金で直接不動産を購入・運用する	家賃収入・売却益
融資型（ソーシャルレンディング）	集めた資金を不動産事業者に融資する	融資先からの利息

不動産特定共同事業型の代表例はTECROWD、融資型の代表例はクラウドバンクやOwnersBookです。

不動産特定共同事業型は物件の値上がり益も期待できる一方、融資型は融資先の返済が利益の源泉となるため、リスクの性質が異なります。自分の投資スタイルに合った種類を選ぶことが大切です。

海外不動産クラウドファンディングが注目される3つの理由

なぜ今、海外不動産クラウドファンディングが注目されているのでしょうか。その理由を3つ紹介します。

少額（1万〜10万円）から海外不動産に投資できる

通常、海外不動産を直接購入するには、数千万円以上の資金が必要です。さらに、海外ではローンが組みにくいため、全額を自己資金でまかなうケースも少なくありません。

しかし、クラウドファンディングを利用すれば、1万円〜10万円程度の少額から海外不動産に間接的に投資できます。これまで資金面で海外不動産投資を諦めていた方にとって、大きなメリットです。

新興国の経済成長による高利回りが期待できる

モンゴルやカザフスタンなどの新興国では、経済成長にともなって不動産の需要が高まっています。

国内の不動産クラウドファンディングの利回りが3〜5%程度であるのに対し、海外案件では7〜12%の高利回りが期待できるファンドもあります。

もちろんリスクも大きくなりますが、成長市場に少額から参加できるのは、海外不動産クラウドファンディングならではの魅力です。

日本語だけで完結し初心者でもハードルが低い

海外不動産に直接投資する場合、現地の不動産会社との英語でのやり取りや、複雑な契約手続きが必要になります。

一方、国内の運営会社が提供するクラウドファンディングであれば、会員登録から投資・分配金の受け取りまですべて日本語で完結します。物件の選定や管理も運営会社が担当するため、不動産投資の知識や語学力がなくても始められます。

海外不動産クラウドファンディングおすすめランキング3選

ここからは、海外不動産に投資できるおすすめのクラウドファンディングサービスを紹介します。

サービス名	種類	想定利回り	最低投資額	主な投資対象国
OwnersBook（オーナーズブック）	融資型＋エクイティ型	3〜7%	1万円	アメリカ（Fundrise提携）など
TECROWD（テクラウド）	不動産特定共同事業型	7〜12%	10万円	モンゴル・カザフスタン・アメリカなど
クラウドバンク	融資型（ソーシャルレンディング）	5〜7%	1万円	アメリカ・オーストラリア・カナダなど

第1位：OwnersBook（オーナーズブック）

運営会社	ロードスターインベストメンツ株式会社（東証プライム上場グループ）
サービス開始	2014年
種類	融資型（貸付型）＋エクイティ型
想定利回り	3〜7%（エクイティ型は7%以上の実績あり）
最低投資額	1万円
累計組成ファンド数	363件以上（2025年4月時点）
元本割れ	0件
主な投資対象	国内不動産（貸付型）、米国不動産（Fundrise提携のeREIT）
為替リスク対策	海外型はドル建て運用（為替リスクあり）

OwnersBookは、日本初の不動産特化型クラウドファンディングとして2014年に誕生した老舗サービスです。運営元は東証プライム上場のロードスターキャピタルグループで、不動産鑑定士など専門家が在籍する手厚い体制が特徴です。

海外案件としては、米国の大手不動産クラウドファンディング事業者「Fundrise」と提携したエクイティ型ファンドを取り扱っています。国内型エクイティ案件では想定利回り7%に対して確定利回り22.8%を記録した実績もあり、不動産の値上がり益を狙いたい方にも魅力的です。

ただし、海外案件の頻度は国内案件に比べて少なめのため、海外投資メインで検討している方は他サービスとの併用がおすすめです。

OwnersBook（オーナーズブック）の評判・口コミは？メリット・デメリットを徹底解説

第2位：TECROWD（テクラウド）

運営会社	TECRA株式会社
サービス開始	2021年
種類	不動産特定共同事業型
想定利回り	7〜12%（平均実績利回り約10%）
最低投資額	10万円（1口）
累計調達額	約538億円（2026年2月時点）
元本割れ・配当遅延	0件（2026年2月時点）
主な投資対象	モンゴル・カザフスタンの高級住宅・オフィスビル、国内グループホームなど
為替リスク対策	全ファンド円建て運用（為替の影響を受けない）

TECROWDは、海外不動産クラウドファンディングに特化したサービスとして、業界で高い知名度を持っています。

運営会社のTECRA株式会社は2014年からモンゴルに進出しており、現地での不動産開発実績を豊富に持つ点が大きな強みです。イタリアの国際格付機関からモンゴル企業として初となる「A-High」の格付けを取得した実績もあります。

最大の特徴は、すべてのファンドが円建てで運用されるため、海外投資にもかかわらず為替リスクを心配する必要がない点です。また、優先劣後構造やマスターリース契約により、投資家の元本を守る仕組みも整っています。

第3位：クラウドバンク

運営会社	日本クラウド証券株式会社
サービス開始	2013年
種類	融資型（ソーシャルレンディング）
想定利回り	5〜7%（実績平均約5.8%）
最低投資額	1万円
累計応募総額	約2,500億円以上
取扱ファンド数	7,500件以上
主な投資対象	アメリカ・オーストラリア・カナダの不動産ローンファンド、太陽光発電など
為替リスク対策	円建て・ドル建ての選択が可能

クラウドバンクは、2013年からサービスを開始している国内最大級のソーシャルレンディングです。第一種・第二種金融商品取引業者として金融庁に登録された証券会社が運営しており、信頼性の高さが特徴です。

海外の不動産ローンファンドでは、アメリカやオーストラリアなど比較的安定した先進国のプロジェクトが中心で、新興国投資に比べてリスクを抑えた運用が可能です。

1万円から投資できるため、海外投資が初めての方でも少額から始められます。ただし、融資型のためTECROWDのような不動産の値上がり益は期待できず、利息収入がメインとなります。

海外不動産クラウドファンディングの選び方

サービスを選ぶ際に押さえておきたいポイントを4つ紹介します。

運営会社の実績と信頼性を確認する

海外不動産クラウドファンディングでは、運営会社の質が投資成果に直結します。確認すべきポイントは次のとおりです。

• 過去のファンド件数と成功率（元本割れ・配当遅延の有無）
• 運営年数と累計調達額
• 金融庁への登録や上場企業グループかどうか
• 現地での不動産開発・運営実績

累計調達額が大きく、元本割れ実績がゼロに近いサービスほど、投資家からの信頼を得ていると判断できます。

想定利回りと運用期間のバランスを見る

利回りが高いファンドほどリターンは大きくなりますが、その分リスクも上がります。また、運用期間が長いと資金が拘束される期間も長くなります。

初心者の方は、まず運用期間6〜12ヶ月程度の短期ファンドから始めるのがおすすめです。慣れてきたら、利回りの高い長期ファンドにも挑戦してみましょう。

為替リスクへの対応方針をチェックする

海外不動産に投資する場合、為替変動の影響を受ける可能性があります。サービスごとの対応を確認しましょう。

サービス	為替リスク対応
TECROWD	全ファンド円建て（為替リスクなし）
クラウドバンク	円建て・ドル建て選択可能
OwnersBook	海外型はドル建て（為替リスクあり）

為替リスクが不安な方は、TECROWDのように円建てで完結するサービスを選ぶと安心です。

情報開示の透明性と投資家対応を比較する

投資判断を適切に行うためには、運営会社が十分な情報を開示しているかが重要です。

具体的には、物件の所在地や構造、収支計画、運用報告書の定期公開、問い合わせ対応のスピードなどを確認しましょう。

説明会やオンラインセミナーを定期的に開催しているサービスは、投資家への姿勢が誠実と判断できる材料になります。

海外不動産クラウドファンディングのメリット

海外不動産クラウドファンディングならではのメリットを3つ紹介します。

分散投資でリスクを抑えられる

海外不動産クラウドファンディングでは、少額から複数のファンドに投資できるため、国や物件タイプを分散してリスクを軽減できます。

たとえば、新興国の高利回りファンドと先進国の安定ファンドを組み合わせることで、一方で損失が出ても全体の影響を抑えられます。国内の不動産投資だけに偏らず、海外資産をポートフォリオに加えることで、資産全体のバランスを整えられるのも大きなメリットです。

物件管理の手間がかからない

通常の不動産投資では、入居者の募集や物件の修繕、家賃の回収など、多くの管理業務が発生します。

クラウドファンディングでは、これらの業務はすべて運営会社が担当するため、投資家はファンドを選んで出資するだけで済みます。忙しい方や不動産投資の経験がない方でも、手軽に始められます。

円安局面では為替差益も狙える

外貨建てで運用されるファンドの場合、投資期間中に円安が進めば、分配金や元本返還時に為替差益が上乗せされます。

たとえば、投資時に1ドル＝130円だったものが、返還時に1ドル＝150円になっていれば、為替だけで約15%の利益が加わる計算です。もちろん逆のリスクもありますが、為替の動向を見ながらタイミングを調整することも可能です。

海外不動産クラウドファンディングのリスク・デメリット

メリットだけでなく、投資前に知っておくべきリスクやデメリットも確認しておきましょう。

為替変動リスク

外貨建てのファンドに投資した場合、運用期間中に円高が進むと、日本円に換算した際の実質的な利益が減少します。

たとえば、ドル建てで年利5%のリターンが得られても、円高が5%以上進めば利益はゼロ以下になる可能性もあります。為替リスクを避けたい場合は、TECROWDのような円建てファンドを選ぶか、クラウドバンクの円建てオプションを活用しましょう。

カントリーリスク（政治・法規制の変動）

投資先の国で政治的な混乱や法規制の変更が起きると、不動産の価値が下がったり、資金の引き上げが困難になったりする可能性があります。

特に新興国では、先進国と比べて制度が整備途上のケースもあるため、投資前にその国の政治・経済状況をよく確認することが大切です。

流動性リスク（中途解約が難しい）

不動産クラウドファンディングのファンドは、原則として運用期間中の中途解約ができません。

そのため、急にお金が必要になっても、投資した資金を引き出せない点に注意が必要です。投資に回す資金は、当面使う予定のない余裕資金に限定しましょう。

運営会社の信頼性・情報の不透明性

海外の物件は、国内物件に比べて投資家が自分の目で確認しにくいという課題があります。

運営会社が十分な情報を開示しない場合、投資家は実態を把握できないままリスクを取ることになります。物件情報や運用レポートを定期的に公開しているサービスを選ぶことで、このリスクを軽減できます。

【国・エリア別】投資先の特徴と成長性を比較

海外不動産クラウドファンディングでは、投資先の国によってリスクとリターンの特徴が異なります。主なエリアを比較してみましょう。

モンゴル・カザフスタン（中央アジア新興国）

TECROWDが主に投資対象としているエリアです。経済成長率が高く、富裕層向けの高級住宅やオフィスビルの需要が拡大しています。

利回りは8〜12%と高い水準ですが、政治的な安定性や法制度の整備状況には注意が必要です。TECROWDの運営会社は現地に長年の実績を持つため、個人で投資するよりもリスクを抑えられる点がメリットです。

東南アジア（ベトナム・カンボジアなど）

人口増加と経済発展が続く東南アジアは、不動産需要の成長が期待されるエリアです。

ただし、現時点ではクラウドファンディングで東南アジアの不動産に投資できるサービスは限られています。将来的にサービスが拡充される可能性はありますが、現状では直接投資との併用で検討するのが現実的です。

先進国（アメリカ・ヨーロッパ）

クラウドバンクやOwnersBook（Fundrise提携）を通じて、アメリカの不動産に投資できます。

先進国は法制度が整備されており、不動産市場も成熟しているため、比較的安定したリターンが見込めます。利回りは新興国に比べてやや低めですが、カントリーリスクが小さい点が魅力です。

投資目的別のおすすめエリアの選び方

投資目的	おすすめエリア	おすすめサービス
高利回りを狙いたい	中央アジア新興国	TECROWD
安定性を重視したい	アメリカなど先進国	クラウドバンク・OwnersBook
バランスよく分散したい	新興国＋先進国の組み合わせ	複数サービスの併用

1つのサービスに集中するのではなく、複数のサービスを使い分けてエリアを分散させることで、リスクを抑えながら効率よく運用できます。

海外不動産CFと他の海外投資手段を比較

海外の不動産に投資する方法は、クラウドファンディングだけではありません。他の投資手段との違いを整理しましょう。

海外REITとの違い

比較項目	海外不動産CF	海外REIT
最低投資額	1万〜10万円	数千円〜（証券口座から購入）
流動性	低い（中途解約不可が多い）	高い（市場で売買可能）
値動き	なし（満期まで固定）	あり（株式市場に連動）
利回り	5〜12%	3〜6%

REITは流動性が高く日々売買できる反面、株式市場の影響を受けて価格が変動します。クラウドファンディングは値動きがなく安定している一方で、資金の拘束期間がある点が異なります。

海外不動産の直接購入との違い

比較項目	海外不動産CF	海外不動産の直接購入
必要資金	1万〜10万円	数百万〜数千万円
管理の手間	なし（運営会社に任せる）	大きい（現地管理会社との連携が必要）
語学力	不要	英語または現地語が必要
物件の所有権	なし	あり

直接購入は物件の所有権を得られるため資産価値の上昇を直接享受できますが、資金面・管理面のハードルが非常に高いです。手軽に海外不動産投資を始めたい方には、クラウドファンディングの方が適しています。

自分に合った投資手段の選び方

こんな方におすすめ	おすすめの投資手段
少額から手軽に始めたい	海外不動産クラウドファンディング
いつでも売買したい	海外REIT
物件を所有して本格的に運用したい	海外不動産の直接購入

それぞれの投資手段にメリット・デメリットがあるため、自分の投資目的・資金量・リスク許容度に合わせて選ぶことが大切です。

失敗しないための為替リスク対策と税金の知識

海外不動産クラウドファンディングで安定した成果を出すために、知っておきたい対策と知識を紹介します。

円建てファンドの活用と多通貨分散

為替リスクを避ける最もシンプルな方法は、TECROWDのように円建てで完結するファンドを選ぶことです。

一方、為替差益も狙いたい場合は、米ドルやユーロなど複数の通貨に分散投資する方法もあります。通貨の分散により、特定の通貨の下落リスクを緩和できます。

確定申告の方法と二重課税への対処法

クラウドファンディングの分配金には、原則として20.42%の源泉徴収（所得税＋復興特別所得税）がかかります。分配金は雑所得に分類されるため、年間の雑所得が20万円を超える場合は確定申告が必要です。

海外不動産の場合、投資先の国で課税されたうえに日本でも課税される二重課税が発生するケースがあります。この場合、確定申告時に「外国税額控除」を申請することで、二重課税の負担を軽減できます。

ただし、TECROWDのように円建てかつ日本国内で運営されるファンドであれば、国内の税制のみが適用されるため、二重課税の心配は基本的にありません。

投資タイミングの考え方

為替リスクを意識するなら、投資のタイミングも重要です。

• 円安局面：外貨建て資産への投資は慎重に（円高への転換で目減りするリスク）
• 円高局面：外貨建て資産への投資は有利（将来の円安で為替差益が期待できる）
• 判断が難しい場合：定期的に一定額を投資する「ドルコスト平均法」で為替変動を平準化する

為替の動向を完全に予測するのは難しいため、時間の分散を意識することが現実的な対策です。

海外不動産クラウドファンディングの始め方【3ステップ】

実際に投資を始めるまでの流れを、3つのステップで紹介します。

ステップ①：サービスに会員登録する

まずは、利用したいクラウドファンディングサービスの公式サイトから会員登録を行います。

登録に必要なものは、メールアドレス、本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）、銀行口座情報です。登録から口座開設まですべてオンラインで完結するサービスがほとんどです。

審査には数日かかる場合があるため、投資を始めたい方は早めに登録しておくのがおすすめです。

ステップ②：ファンドを選んで出資する

会員登録が完了したら、募集中のファンドを確認し、投資したい案件を選びます。

ファンドの詳細ページには、物件情報、想定利回り、運用期間、リスク情報などが記載されています。内容をしっかり確認したうえで、余裕資金の範囲内で出資額を決めましょう。

人気のファンドはすぐに募集が終了するため、事前に募集スケジュールをチェックしておくことが大切です。

ステップ③：分配金を受け取り運用状況を確認する

出資後は、運用期間に応じて定期的に分配金が支払われます。サービスによって分配のタイミングは異なりますが、毎月または四半期ごとの配当が一般的です。

また、運用レポートが公開される場合は定期的に確認し、投資先の状況を把握しておきましょう。運用期間が終了すると、元本が返還されて投資は完了します。

海外不動産クラウドファンディングに関するよくある質問

海外不動産クラウドファンディングに関して、よく寄せられる質問とその回答をまとめました。

元本割れのリスクはある？

はい、元本保証はありません。不動産市場の変動や運営会社の経営状況によっては、元本が毀損する可能性があります。

ただし、TECROWDやOwnersBookでは、これまで元本割れが発生した実績はゼロです。優先劣後構造を採用しているサービスを選ぶことで、元本割れのリスクをある程度抑えることができます。

確定申告は必要？

分配金は雑所得として扱われ、源泉徴収（20.42%）が行われます。

会社員の方で、クラウドファンディングを含む雑所得の合計が年間20万円以下であれば、確定申告は原則不要です。ただし、20万円を超える場合や、外国税額控除を適用したい場合は確定申告が必要になります。

どのくらいの資金から始められる？

サービスによって異なりますが、最低投資額は1万円〜10万円が目安です。

サービス	最低投資額
TECROWD	10万円
クラウドバンク	1万円
OwnersBook	1万円

まずは1万円から試してみたいという方は、クラウドバンクやOwnersBookからスタートするのがおすすめです。

まとめ

海外不動産クラウドファンディングは、少額から海外の不動産市場にアクセスできる投資手段です。

この記事で紹介したおすすめサービス3選の特徴をまとめると、次のとおりです。

サービス	特徴	こんな方におすすめ
TECROWD	高利回り・円建て・新興国特化	為替リスクなしで高リターンを狙いたい方
クラウドバンク	少額OK・先進国中心・実績豊富	1万円から安定志向で始めたい方
OwnersBook	上場グループ運営・堅実な運用	信頼性を最優先にしたい方

海外不動産クラウドファンディングで大切なのは、リスクを正しく理解したうえで、余裕資金の範囲で投資することです。

まずは1つのサービスに登録してみて、実際にファンドの内容を確認することから始めてみてはいかがでしょうか。