海外不動産に興味はあるけれど、数千万円もの資金を用意するのはハードルが高い。英語でのやりとりや現地での物件探しも不安――。そんな悩みを持つ方に注目されているのが、海外不動産クラウドファンディングです。

ネットで手続きが完結し、10万円程度の少額から海外の不動産に投資できるこの仕組みは、初心者でも始めやすい新しい資産運用の選択肢として人気が高まっています。

この記事では、海外不動産クラウドファンディングの仕組みやメリット・リスクをやさしく解説し、投資できるサービスや失敗しないための戦略まで、まるごと紹介していきます。

海外不動産クラウドファンディングの仕組みをわかりやすく解説

まずは、海外不動産クラウドファンディングがどんなサービスなのか、基本のキから押さえていきましょう。

そもそも不動産クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディングとは、運営会社がインターネットを通じて複数の投資家から少額ずつ資金を集め、そのお金で不動産を購入・運用するサービスです。投資家は出資額に応じた分配金（家賃収入や売却益）を受け取ることができ、運用期間が終われば元本が返ってきます。

通常の不動産投資では物件の購入・管理・入居者対応など手間がかかりますが、クラウドファンディングでは運営会社がすべて対応してくれるため、投資家は出資するだけでOKです。

不動産特定共同事業法（不特法）という法律に基づいて運営されるため、一定の投資家保護の仕組みも整っています。

海外不動産が投資対象になる仕組み

国内の不動産クラウドファンディングでは日本国内の物件が投資対象になるのが一般的ですが、一部のサービスでは海外の物件にも投資できます。

仕組み自体は国内向けと大きく変わりません。運営会社が海外の不動産（マンション、ホテル、商業施設など）を購入・運用し、得られた収益を投資家に分配します。

投資家は日本円で出資し、日本語の画面で手続きできるサービスがほとんどなので、外国語が苦手でも問題ありません。物件の選定・管理・売却まですべてプロにお任せできるのが最大のポイントです。

ソーシャルレンディング（融資型）との違い

海外不動産に投資できるサービスには、不動産クラウドファンディングのほかにソーシャルレンディング（融資型クラウドファンディング）もあります。名前が似ているので混同しやすいですが、仕組みが異なります。

比較ポイント	不動産クラウドファンディング	ソーシャルレンディング
根拠法	不動産特定共同事業法	金融商品取引法
投資の形態	不動産への出資（共同事業）	企業への貸付（融資）
利益の源泉	家賃収入・売却益	貸付金利
投資対象の透明性	物件情報が開示される	借り手の詳細が非開示の場合あり

不動産クラウドファンディングは投資先の物件情報が事前に確認でき、自分の目で投資先を選びやすいのがメリットです。海外不動産に投資する際は、どちらの仕組みなのかを必ず確認しましょう。

なぜ今、海外不動産クラファンが注目されているのか

海外不動産クラウドファンディングが注目を集めている背景には、いくつかの大きな理由があります。

新興国の経済成長と不動産需要の高まり

モンゴル、カザフスタン、ドバイ（UAE）、インドといった新興国や成長地域では、経済発展にともなう急速な都市化が進んでいます。人口の増加やインフラ整備により不動産需要が伸びており、それが高い利回りにつながっています。

こうした国々の不動産に個人で直接投資するのは現地視察や法規制の壁があり現実的ではありませんが、クラウドファンディングなら運営会社を通じて手軽にアクセスできます。

円安が追い風になるケースとは

円安が続く環境では、外貨建てで得た収益を日本円に換算したときに利益が増える可能性があります。たとえば、1ドル=110円のときと150円のときでは、同じドル建て収益でも円換算額に大きな差が出ます。

ただし、為替は両方向に動くため、円高に転じた場合は利益が目減りするリスクもあります。為替の影響を受けたくない方は、円建てで取引が完結するサービスを選ぶのがおすすめです。

国内ファンドとの利回り差

国内の不動産クラウドファンディングの想定利回りは年3〜5%程度が一般的ですが、海外案件では年7〜12%超の利回りが設定されるケースもあります。新興国は不動産価格の上昇余地が大きいぶん、高い収益が狙いやすいのです。

ただし、高い利回りにはそれに見合ったリスクもともないます。リターンだけに目を奪われず、後述するリスクもセットで理解しておくことが大切です。

海外不動産クラウドファンディングのメリット5つ

海外不動産クラウドファンディングには、従来の海外不動産投資にはない手軽さと利便性があります。ここでは主なメリットを5つ紹介します。

10万円程度の少額から海外不動産に投資できる

海外の不動産を自分で購入するには、数千万円から億単位の資金が必要です。さらに海外ではローンが組みにくく、全額自己資金になるケースも少なくありません。

一方、不動産クラウドファンディングなら1口2万〜10万円程度から投資が可能です。大きな借金を抱えることなく、余裕資金の範囲で海外不動産にチャレンジできます。

7〜10%台の高い利回りが期待できる

海外不動産ファンドの想定利回りは年7〜12%程度で、サービスやファンドによっては14%を超えることもあります。国内ファンドの平均利回り（年3〜5%）と比べると、高い収益が見込めるのが魅力です。

新興国の不動産は成長余地が大きいぶん高いリターンが設定されやすく、資産を効率よく増やしたい方にとって有力な選択肢です。

物件選定や管理をプロに任せられる

海外不動産を個人で所有する場合、現地の法律を調べたり、物件管理会社とやりとりしたり、税務処理を行ったりと、かなりの手間がかかります。

クラウドファンディングなら、物件の選定・購入・管理・売却をすべて運営会社が代行してくれます。投資家は出資してあとは待つだけなので、不動産投資の知識が少ない初心者でも安心です。

日本語だけで完結するサービスがある

海外不動産への投資では英語力が必須と思われがちですが、国内の不動産クラウドファンディングサービスを利用すれば、登録から出資、分配金の受け取りまですべて日本語で完結します。

TECROWDやCAMELといったサービスでは、海外案件であっても金銭のやり取りが円建てで行われるため、外貨口座の開設も不要です。

国内不動産と組み合わせてリスク分散できる

資産を日本国内の不動産だけに集中させると、国内の景気悪化や災害といったリスクの影響を直接受けてしまいます。

海外不動産ファンドを組み合わせることで、地理的な分散投資が可能になり、特定の国や地域のリスクを軽減できます。国内と海外をバランスよく保有するのは、資産運用の基本的な考え方です。

海外不動産に投資できるクラウドファンディングサービス5選

海外不動産に投資できるクラウドファンディングサービスを5つ紹介します。まずは比較表で全体像を確認しましょう。

なお、海外不動産に直接出資する不動産クラウドファンディング（不特法型）として継続的に案件を提供しているサービスは非常に少なく、実質的にはTECROWDとCAMELが中心です。クラウドバンク・OwnersBook・オルタナバンクは融資型（ソーシャルレンディング）のため仕組みが異なりますが、海外不動産関連の案件を扱っているため比較対象として紹介します。

サービス名	タイプ	想定利回り	最低投資額	主な投資対象国
TECROWD	不動産CF	年7〜14%	10万円	モンゴル、カザフスタン、アメリカ、スリランカなど
CAMEL	不動産CF	年6〜13%超	2万円	ドバイ・ラスアルハイマ（UAE）、インド、日本
クラウドバンク	融資型	年5〜7%	1万円	アメリカなど（不動産ローン）
OwnersBook	融資型	年2〜6%	1万円	アメリカ（eREIT型）
オルタナバンク	融資型	年4〜12%	1万円	多国籍（案件により異なる）

※利回り・最低投資額は2026年5月時点の目安です。ファンドごとに条件は異なるため、必ず公式サイトで最新情報をご確認ください。

TECROWD（テクラウド）: 新興国不動産に特化した高利回り

運営会社	TECRA株式会社
サービス開始	2021年
累計調達額	638.0億円（2026年5月時点）
累計償還額	291.3億円（2026年5月時点）
平均実績利回り	年10.19%（償還済みファンドの平均）
最低投資額	10万円
主な投資対象	モンゴル・カザフスタン・スリランカの高級住宅、アメリカの商業施設・データセンター、国内の障がい者グループホーム・データセンターなど
為替リスク	すべて円建て取引のため実質なし

TECROWDは海外不動産クラウドファンディングの代表的なサービスで、新興国の経済成長を取り込んだ高利回りが大きな魅力です。すべての取引が円建てで完結するため、海外投資でありながら為替リスクの心配がないのも初心者にはうれしいポイントです。

直近では2026年5月募集のTECROWD97号ファンドが想定年利回り14.50%、6月募集予定のTECROWD98号ファンドが想定年利回り14.00%と、業界でもひときわ高い利回りを実現しています。2026年のリニューアル以降は、国内のデータセンターや障がい者グループホームなど社会貢献性の高い案件も増えており、投資先の幅が広がっています。

CAMEL（キャメル）: ドバイ不動産に2万円から投資できる

運営会社	株式会社グローバルクラウドエステート
サービス開始	2023年9月
過去ファンド平均利回り	年7.87%
最低投資額	国内案件1万円、海外案件2万円
主な投資対象	ドバイ・ラスアルハイマ（UAE）のレジデンス、インドのプレミアファンド、日本国内のデータセンター・蓄電池・シングルマザー応援型マンションなど
分配サイクル	3カ月ごと

CAMELは2023年9月にスタートした比較的新しいサービスで、成長著しいドバイの不動産に1口2万円という少額から投資できるのが特徴です。

2025年以降はドバイやラスアルハイマ物件に加えて、国内のデータセンターや蓄電池インフラ、さらに2025年末以降はインドの「インディアプレミアファンド」など、新興国の高利回り案件まで投資先を拡大しています。3カ月ごとに分配がある点も、こまめに利益を実感したい方には向いています。

クラウドバンク: 案件数が豊富で分散投資しやすい

運営会社	日本クラウド証券株式会社
サービス開始	2013年
累計応募金額	約3,200億円超
実績平均利回り	年5.87%（税引前）
最低投資額	1万円
タイプ	融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）

クラウドバンクは2013年から運営されている国内最大級のソーシャルレンディングサービスです。海外不動産に直接出資するタイプではありませんが、アメリカの不動産ローンファンドなどを通じて間接的に海外不動産に投資できます。

案件数の多さと毎月分配の仕組みが魅力で、複数ファンドに分散投資したい方に向いています。ただし、2023年以降は一部ファンドで償還遅延が発生しているため、案件ごとのリスクを慎重に見極めることが重要です。

OwnersBook（オーナーズブック）: 上場企業グループの安心感

運営会社	ロードスターインベストメンツ株式会社（東証プライム上場のロードスターキャピタル株式会社の100%子会社）
サービス開始	2014年
累計投資額	約728億円（投資実行済案件404件、2026年2月時点）
利回り目安	年2〜6%
最低投資額	1万円
タイプ	融資型（貸付型）＋エクイティ型

OwnersBookは国内初の不動産特化型クラウドファンディングとして10年以上の運営実績を持つ老舗サービスです。貸付型全案件に不動産担保が付いており、サービス開始以来元本割れゼロという堅実な運用が特徴です。

海外案件としては、米国のFundrise社が提供する非上場eREITに投資する商品が提供されています。利回りは高くありませんが、安全性を最優先に考える方に適したサービスです。

オルタナバンク: 多様な海外案件を扱うオンライン証券

運営会社	SAMURAI証券株式会社
サービス開始	2023年（旧SAMURAI FUND。前身サービスは2015年〜）
累計ファンド申込額	700億円超（2026年2月時点）
利回り目安	年4〜12%
最低投資額	1万円
タイプ	融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）

オルタナバンクはSAMURAI証券が運営するソーシャルレンディングサービスで、豪州インカム債券や海外中長期運用型など、海外関連ファンドを含むさまざまな案件に投資できます。

第一種・第二種金融商品取引業の登録を持つ証券会社であり、法令に基づいた厳格な体制で運営されています。案件の幅が広いため、海外不動産だけでなく多様な分野に分散投資したい方に向いています。

始める前に知っておくべきリスクと注意点

メリットの多い海外不動産クラウドファンディングですが、当然リスクもあります。投資を始める前に必ず把握しておきましょう。

為替リスク: 円高で利益が目減りする可能性

外貨建てのファンドに投資した場合、運用期間中に円高が進むと、分配金や元本の円換算額が下がります。たとえば、ドル建てで5%の利回りが出ていても、投資期間中に10%以上の円高が進めば、円ベースではマイナスになる可能性もあるのです。

為替リスクを避けたい場合は、TECROWDのように円建てで取引が完結するサービスを選ぶのがひとつの対策です。

カントリーリスク: 政治・経済の不安定さ

新興国では、政権交代や法改正、経済危機などが突発的に起こる可能性があります。外国人の不動産所有に関する規制が変わったり、通貨が急落したりすると、ファンドの運用に影響が出ることも考えられます。

投資先の国がどの程度安定しているかは事前にチェックしておくべきポイントです。

情報の少なさ: 現地市場を自分で調べにくい

国内の不動産なら周辺相場や街の雰囲気を自分で確認できますが、海外物件は情報を集めること自体が大変です。言語の壁もあり、現地メディアやデータにアクセスしづらいのが実情です。

運営会社がどの程度情報を開示しているか、運用レポートが定期的に出されているかを確認し、透明性の高いサービスを選びましょう。

流動性リスク: 途中解約が原則できない

多くの不動産クラウドファンディングでは、運用期間中の途中解約は原則できません。一度投資すると、満期になるまで資金が拘束されます。

一部のサービスでは権利譲渡による中途換金に対応していますが、手数料がかかったり、買い手が見つからない場合もあります。生活に必要なお金ではなく、しばらく使わない余裕資金で投資するのが鉄則です。

税金の扱い: 海外不動産ならではの二重課税に注意

海外不動産に投資した場合、現地で課税される税金と日本国内の所得税が二重にかかる可能性があります。

国内の不動産クラウドファンディングでは分配金から20.42%が源泉徴収されますが、海外案件の場合は現地の税制も関係するため仕組みが複雑になることがあります。不安な場合は税理士に相談するのがおすすめです。

失敗しないための投資戦略: 為替・地域・物件タイプで分散する

リスクを抑えながらリターンを狙うためには、分散投資の考え方が欠かせません。ここでは、海外不動産クラウドファンディングで失敗しないための具体的な戦略を紹介します。

円建てファンドと外貨建てファンドの使い分け

為替リスクをコントロールする最もシンプルな方法は、円建てファンドと外貨建てファンドの比率を自分のリスク許容度に合わせて調整することです。

為替リスクを取りたくない方は円建てファンドを中心に据え、為替の恩恵も狙いたい方はドル建てなどの外貨建てファンドを一部取り入れるのがバランスのよいやり方です。

円安局面では外貨建てファンドの円換算リターンが上乗せされ、円高局面では円建てファンドが安定的に稼働してくれます。

先進国 vs 新興国、物件タイプ別のリスク・リターン

投資先の国や物件タイプによって、リスクとリターンの傾向は大きく異なります。

分類	特徴	利回り目安	リスク度
先進国・住居	安定した賃貸需要があるが、利回りは控えめ	年3〜6%	低〜中
先進国・商業施設	景気の影響を受けやすいが収益性は高い	年4〜7%	中
新興国・住居	経済成長にともない需要が拡大中	年7〜10%	中〜高
新興国・開発案件	高成長が見込めるが未完成リスクもある	年9〜15%	高

高利回りを求めるなら新興国の開発案件が魅力的ですが、その分リスクも上がります。自分がどの程度の損失なら許容できるかを先に決めてから投資先を選ぶのが大切です。

初心者におすすめのポートフォリオ例

海外不動産クラウドファンディングが初めての方は、以下のようなバランスから始めるのがおすすめです。

配分	具体例
円建て・国内案件: 50%	国内の不動産クラウドファンディング（CREALやCOZUCHIなど）で安定運用
円建て・海外案件: 30%	TECROWDの新興国ファンドなどで為替リスクを抑えつつ高利回りを狙う
外貨建て・海外案件: 20%	クラウドバンクのドル建てファンドなどで為替差益も含めたリターンを追求

投資に慣れてきたら、新興国の比率を上げたり、ドバイなど注目エリアの案件を追加したりと、少しずつ調整していきましょう。最初から大きな金額を1つのファンドに集中させず、複数のサービスとファンドに分けることが失敗を防ぐ基本です。

国内不動産クラファンとの比較で見える海外案件の立ち位置

海外案件と国内案件のどちらが自分に合っているのか、比較して見てみましょう。

利回り・運用期間・安全性を表で比較

比較項目	国内不動産クラファン	海外不動産クラファン
想定利回り	年3〜5%が中心	年7〜12%超
運用期間	3〜12カ月が多い	6〜24カ月が多い
最低投資額	1万円〜	2万円〜10万円
為替リスク	なし	あり（円建てサービスなら回避可）
情報の入手しやすさ	自分で物件を確認しやすい	現地情報を集めにくい
サービスの選択肢	50社以上と豊富	実質2〜3社と限られる
元本保全の仕組み	優先劣後方式が一般的	優先劣後方式＋マスターリース等

国内案件は安全性や流動性に優れ、海外案件は利回りの高さと分散効果に強みがあります。どちらか一方に偏るのではなく、両方をうまく組み合わせるのが理想的です。

どんな人に海外案件が向いているか

海外不動産クラウドファンディングは、次のような方に特に向いています。

国内の不動産クラファンだけでは物足りなくなってきた方。すでに国内案件で投資経験があり、より高い利回りや地理的な分散を求めている中級者以上の投資家にはぴったりです。

余裕資金の一部を使って新しい資産クラスに挑戦したい方。10万円程度の少額から始められるため、大きなリスクを取らずに海外投資の経験を積むことができます。

一方、投資にまわせるお金が限られている方や、元本割れが絶対に許容できない方は、まず国内の安定した案件から始めて経験を積むのがおすすめです。

まとめ: 海外不動産クラウドファンディングは少額から世界に投資できる選択肢

海外不動産クラウドファンディングは、従来は一部の富裕層にしかアクセスできなかった海外不動産投資を、少額・日本語・ネット完結で実現する新しい投資の形です。

高い利回り、地理的な分散効果、プロによる運用といったメリットがある一方で、為替リスク・カントリーリスク・情報の少なさといった注意点もあります。

大切なのは、リスクを正しく理解したうえで、余裕資金の範囲内で投資することです。まずは気になるサービスに無料の投資家登録をして、どんなファンドがあるのかを見てみるところから始めてみてはいかがでしょうか。