「わが家はいま、いくらで売れるんだろう」と気になっても、いきなり不動産会社に連絡するのは少し勇気がいりますよね。まだ売るかどうか決めていない段階なら、なおさらです。

そんなときに便利なのが、住所や広さなどを入力するだけで、AIがその場で物件の価格を推定してくれる不動産AI査定です。スマホから数分で使えるサービスが多く、家の価値を調べるサイトとして利用する人が増えています。

ただし、AI査定サイトは対応している物件の種類やエリア、入力する個人情報の範囲がサイトごとに大きく違います。マンションしか査定できないサイトもあれば、首都圏だけが対象のサイト、査定後にそのまま不動産会社へ相談できるサイトもあります。

そこでこの記事では、2026年10月時点の公式情報をもとに、不動産AI査定のおすすめサイト10選を比較しました。AI査定の仕組みや机上査定・訪問査定との違い、失敗しない選び方、査定額を住み替えや建て替えの資金計画に活かす方法まで、わかりやすくまとめています。

【2026年10月最新情報】
国土交通省が2026年3月に発表した令和8年地価公示では、全国の地価が全用途平均で5年連続の上昇となりました。地価が動いている時期ほど、数年前の購入価格や記憶の中の相場はあてになりません。まずはAI査定で、いまの相場感をつかんでおくことが大切です。

不動産AI査定とは？仕組みと机上査定・訪問査定との違い

不動産AI査定とは、過去の取引データや物件情報をAI（人工知能）が学習し、入力された物件の価格を自動で推定するサービスです。まずは仕組みと、不動産会社が行う査定との違いを押さえておきましょう。

AIが過去の取引データから価格を自動査定する仕組み

AI査定は、膨大な取引事例や物件データをもとに、似た条件の物件がいくらで売買されたかを統計的に分析し、価格を推定する仕組みです。

AIが参考にするのは、所在地・最寄り駅からの距離・築年数・専有面積（土地面積）・間取り・階数・向きといった、数値やデータに置き換えやすい情報です。たとえば、三井のリハウスが提供するリハウスAI査定は、同社で実際に成約した多数の事例を学習したAIが、立地やグレード、階数、向きなどから価格を算出するとしています。また、HowMaは年間約817万件の不動産取引情報を収集していると公表しています。

AIは学習するデータが多いほど精度が上がりやすく、反対にデータが少ない物件では推定がぶれやすくなります。どのサイトがどんなデータを持っているかは、運営会社によって大きく異なるため、AI査定サイトを選ぶときは運営会社の背景やデータ量にも注目しておきましょう。

なお、国が公開している取引価格のデータは、国土交通省の不動産情報ライブラリで誰でも無料で調べられます。AI査定の結果と、近所で実際に取引された価格をあわせて見ると、相場をより立体的にとらえられます。

AI査定と机上査定・訪問査定の違い

不動産の査定方法は、大きく分けてAI査定・机上査定（簡易査定）・訪問査定の3つがあります。違いを整理すると次のとおりです。

AI査定のいちばんの特徴は、人を介さずにすぐ結果がわかることです。一方の机上査定は、不動産会社の担当者が周辺の取引事例や販売中の物件、地域の需要などを加味して価格を出すため、AIよりも地域事情が反映されやすくなります。

訪問査定は、担当者が実際に建物や室内、周辺環境を確認したうえで価格を出す方法です。日当たり・眺望・リフォームの状態・建物の傷み具合といった、現地でしかわからない要素まで反映されるため、実際に売り出す価格を決める際の根拠になるのは訪問査定です。

AI査定は、いわば相場の入口です。まずAI査定でおおまかな価格帯をつかみ、売却を具体的に考えはじめたら机上査定・訪問査定へと進むのが、ムダのない使い方といえます。

AI査定でわかること・わからないこと

AI査定でわかるのは、物件の基本条件から見た市場相場の目安です。サイトによっては、現在の推定価格に加えて、過去の価格推移や将来の予測価格、周辺の相場、賃料の目安まで確認できます。

一方で、AIは入力されたデータとデータベース上の情報だけで計算するため、物件ごとの細かな事情はほとんど反映されません。たとえば、同じマンションの同じ広さの部屋でも、フルリフォーム済みの部屋とそうでない部屋では、実際の売却価格に数百万円の差が出ることもあります。

また、三井住友トラスト不動産のAI不動産査定の注意書きにもあるように、AIが出す金額は推定値であり、宅地建物取引業法にもとづく査定価格とは別物です。AI査定は「相場の目安をつかむ道具」と割り切って使うのがコツです。

不動産AI査定のおすすめサイト10選を比較

ここからは、不動産AI査定のおすすめサイト10選を紹介します。まずは、対応物件・エリア・使い方の違いを一覧で比べてみましょう。

ランキングは、対応物件の幅・取引データの量・査定後に売却相談へ進めるかどうか・入力する個人情報の範囲を総合的に見て並べています。なお、IESHILとSREリアルティは、公式では「AI査定」ではなく、AI（機械学習）で算出した相場価格・推定価格を確認できるサービスとして掲載されています。順番に詳しく見ていきましょう。

1位 HowMa（ハウマ）｜戸建て・マンションに対応しAI価格の推移も追える

HowMa（ハウマ）は、株式会社コラビットが運営するAI不動産査定サービスです。マンションだけでなく一戸建てもAIで査定でき、国内の約95%の物件に対応していると公表しています。年間約817万件の不動産取引情報を集めており、累計の売却査定数は14万件にのぼります。

HowMaの強みは、一度査定して終わりではなく、その後の相場の動きを追える点です。登録した物件について、最新の売却相場や家賃相場、売却したときの手残りの試算が通知メールで定期的に届くため、売り時を見きわめたい方にぴったりです。駅ごとの相場情報では、過去7年間の価格推移と5年後の価格予測も確認できます。

売却を考えはじめたら、中立的な立場のHowMaコンシェルジュに無料で相談したり、コラボ査定で複数の不動産会社に本査定を依頼したりもできます。一方、2026年10月時点では居住用の一戸建て・マンションが対象で、土地単体や投資用の一棟アパート、商業ビルなどは査定の対象外です。

2位 すまいステップ｜物件タイプ別のAI査定シミュレーションと一括査定を使い分けられる

すまいステップは、東証スタンダード上場の株式会社Speeeが運営する不動産売却の査定サービスです。最大の特徴は、物件の種類に合わせたAI査定シミュレーションと、不動産会社への一括査定の両方を1つのサイトで使い分けられることです。マンション向けにはAI査定シミュレーター、家や土地には土地の形状やリフォームの有無まで反映できる不動産査定AIが用意されており、まずは無料で手軽に相場を調べられます。

AI査定は戸建てや土地が苦手と言われがちですが、すまいステップの査定AIは土地の形やリフォームといった価格に影響する要素を入力できる点が強みです。相場をつかんだうえで売却を具体的に考えはじめたら、宅建士資格の保有や売買仲介の実務経験などの基準を満たした2,200社以上（2026年6月時点）の提携企業から、最大4社へ一括査定を申し込めます。全国47都道府県に対応しており、提携企業による年間の売却実績は約17万件以上（2025年集計）と公表されています。

一方、一括査定で同時に依頼できるのは最大4社と、ほかのサイトに比べると少なめです。また、一括査定を申し込むと不動産会社から電話やメールで連絡が来るため、まだ相場を知りたいだけの段階であれば、シミュレーションの利用にとどめておくとよいでしょう。

3位 おうちクラベル｜一括査定の申し込みと同時にAI査定価格も確認できる

おうちクラベルは、東証プライム上場のSREホールディングス株式会社が運営する不動産一括査定サービスです。一括査定を申し込むと、不動産会社からの査定結果を待つ間に、AIが算出した推定価格をすぐに確認できるのが大きな特徴です。

申し込み後に査定システムでマンション名または条件を入力すると、AIが算出した査定価格をその場で確認できる仕組みです。人の査定とAIの査定を並べて見られるため、ある会社の査定額だけが極端に高い、または低いといったケースにも気づきやすくなります。1回の入力で複数の会社に依頼できるので、査定額と担当者の対応をじっくり比べたい方に向いています。

ただし、AI査定だけを単独で使うのではなく、一括査定の申し込みとセットになる点は理解しておきましょう。申し込み後は不動産会社から連絡が入るため、売却をある程度具体的に考えている方向けのサービスです。また、地方など提携会社が少ないエリアでは、選べる査定先が限られることもあります。

4位 マンションナビ｜マンション特化のAI査定シミュレーションで売却相場がわかる

マンションナビは、マンションリサーチ株式会社が運営するマンション売却に特化した査定サイトです。全国14.5万棟のマンション相場を無料で公開しており、マンション名を入力してAI査定シミュレーションを使えば、売却相場の目安をすぐにつかめます。

マンションナビならではの特徴は、シミュレーターの種類が豊富なことです。売却相場だけでなく、いつ売るのがよいかを考える売り時シミュレーターや、仲介手数料・印紙代・登記費用などを見積もる売却時費用シミュレーターもあり、売却後に手元にいくら残るかまでイメージしやすいのが魅力です。売却を具体的に考えはじめたら、全国3,150店舗超の提携店舗から、売買6社・賃貸3社の最大9社にまとめて査定を依頼できます。売るか貸すかで迷っている方にも便利です。

一方、マンションに特化しているため、一戸建てや土地の査定には対応していません。また、各種シミュレーターや登録物件のレポートなど、一部の機能は会員登録をしないと使えない点にも注意しましょう。

5位 LIFULL HOME’S｜プライスマップと査定シミュレーションで相場を手軽に確認

LIFULL HOME’Sは、日本最大級の不動産・住宅情報サイトを運営する株式会社LIFULLのサービスです。HOME’Sプライスマップを使えば、全国のマンションや戸建ての参考相場を地図上で手軽に確認できます。マンションであれば、査定シミュレーションで自分の部屋の価格の目安も調べられます。

自宅の周辺でどのくらいの価格帯の物件が多いのかを地図で眺められるため、エリア全体の相場感をつかむのに役立ちます。売却を進める段階になったら、全国5,203社の参加会社から依頼先を選んで一括査定を申し込めます。マンション・一戸建て・土地に加えて、一棟アパートや区分投資用物件、倉庫・工場まで対応しているので、投資用物件を持っている方にも使いやすいサイトです。

一方、査定シミュレーションは主にマンション向けで、戸建てや土地は相場の参考値を見る使い方が中心になります。また、参加会社が多い分、どこに依頼するか迷ってしまうこともあるため、得意な物件種別やエリア、口コミを見ながら3〜5社程度に絞り込むのがおすすめです。

6位 リハウスAI査定｜三井のリハウスの取引データで戸建て・土地・マンションをその場で査定

リハウスAI査定は、三井不動産リアルティが展開する三井のリハウスのAI査定サービスです。三井のリハウスは、売買仲介の取扱件数で1986年度から2025年度まで40年連続全国No.1とされており、そうした豊富な成約事例を学習したAIが、立地やグレード、階数、向きなどから査定額を即時に算出します。

マンションだけでなく一戸建てや土地にも対応しているのが心強いポイントです。物件種別とエリアを選び、住所またはマンション名で物件を探すだけなので、操作もかんたん。電話番号の入力は不要で、気になる物件を最大5件まで査定できます。査定後に売却を考えたくなったら、全国に店舗を持つ三井のリハウスにそのまま相談できる安心感もあります。

一方、対応エリアは東京・神奈川・埼玉・千葉・茨城・大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良・愛知・岐阜・北海道・宮城・広島・岡山・福岡の17都道府県に限られます。また、利用には氏名とメールアドレスを登録してログインする必要がある点も覚えておきましょう。

7位 IESHIL（イエシル）｜首都圏マンションの部屋ごとの相場価格がわかる

IESHIL（イエシル）は、東証上場の株式会社リブセンスが運営する首都圏マンションの情報サイトです。約9,000万件の賃貸情報や売買履歴などのビッグデータをもとに、機械学習でマンションの部屋ごとの参考相場価格を算出しているのが大きな特徴です。なお、公式では「AI査定」ではなく「参考相場価格」として掲載されています。

同じマンションでも、階数や向き、間取りによって価格は変わります。イエシルなら部屋単位で相場価格がわかるため、自宅の部屋が建物全体の中でどのくらいの位置づけなのかを把握しやすくなります。購入希望者の目線で相場を確認することもでき、住み替えで買う側にもなる方には便利です。売却を考えはじめたら、専任アドバイザーとの無料面談で、査定や買取について相談することもできます。

一方、対象は東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県のマンションに限られ、一戸建てや土地は調べられません。また、相場価格や市場価値などの詳しい情報は会員向けとなっているため、じっくり使いたい場合は会員登録が必要です。

8位 マンションレビュー｜匿名AI査定と将来価格予測でマンションの資産価値を確認

マンションレビューは、株式会社ワンノブアカインドが運営するマンション情報サイトです。2026年4月6日にはマンション名を入力するだけで現在と将来の売却価格がわかる「マンション匿名AI査定」が公開され、気軽に資産価値を調べられるようになりました。

掲載されている中古マンションは2,190,052棟、販売履歴は5,639,737件と、全国規模のデータを持っているのが強みです。AI技術で算出した最大50年後までの売却予測価格を確認できるため、今売るべきか、もう少し住み続けるべきかを考える材料として役立ちます。適正価格診断を使えば、販売中の物件の価格が相場に見合っているかもチェックできます。

一方、対象はマンションのみで、一戸建てや土地は調べられません。また、物件の詳細スペックや条件の変更、将来価格の確認などは無料会員登録またはログインが必要です。売却の相談先を探すサービスではないため、売却を進める段階では別途不動産会社への査定依頼が必要になります。

9位 SREリアルティ｜ソニーグループと開発したAIで1都3県のマンション価格を推定

SREリアルティ（旧SRE不動産・ソニー不動産）は、東証プライム上場のSREホールディングスが運営する不動産仲介サービスです。ソニーグループのディープラーニング技術と、同社の査定ノウハウを組み合わせて共同開発した価格推定エンジンで、1都3県のマンションの推定価格を確認できます。公式では「AI査定」ではなく、「マンションAIレポート」の推定価格（相場）として掲載されています。

推定価格のデータは原則1か月ごとに更新され、都道府県・市区町村・駅・沿線別の推定価格ランキングや、築年数・間取り別の価格推移も掲載されています。自分のマンションの相場だけでなく、エリア全体の動きを確認したい方にも向いています。売却を考えたら、売主の立場に立って提案する専門エージェントに、自宅にいながらWebで売却相談や査定を依頼することもできます。

一方、推定価格を調べられるのは東京・神奈川・千葉・埼玉の1都3県のマンションに限られます。首都圏以外の方や、一戸建て・土地の相場を知りたい方は、ほかのサイトとあわせて使いましょう。

10位 三井住友トラスト不動産 AI不動産査定｜電話番号の入力なしで所有物件を即時査定

三井住友トラスト不動産のAI不動産査定は、三井住友信託銀行グループの三井住友トラスト不動産が提供するサービスです。入力するのは所有不動産の情報と氏名、メールアドレスだけで、電話番号の入力は不要。入力後すぐに査定価格を確認できます。

査定額は、SRE AI Partners株式会社の不動産価格推定エンジンを活用して算出されます。ドコモSMTBネット銀行（2026年8月に住信SBIネット銀行から商号変更）でも利用者向けにこのAI査定と三井住友トラスト不動産の仲介が案内されており、銀行で住宅ローンを組んでいる方が住み替えを考えるときにも使いやすいサービスです。査定後に詳しく相談したくなったら、信託銀行グループの不動産会社に相続や資産整理も含めて相談できる安心感があります。

一方、このサービスは物件の所有者だけが利用できる点に注意しましょう。購入を検討している物件の価格を調べる目的では使えません。また、表示される金額はあくまで推定値で、宅地建物取引業法にもとづく査定価格とは異なります。

失敗しない不動産AI査定サイトの選び方

AI査定サイトは、どれを使っても同じというわけではありません。自分の物件と目的に合うサイトを選ぶために、次の4つのポイントをチェックしましょう。

マンション・一戸建て・土地など査定できる物件種別で選ぶ

まず確認したいのが、自分の物件の種類にサイトが対応しているかどうかです。AI査定サイトは、マンション専門のサイトがとても多いのが実情です。

今回紹介した10サイトのうち、マンションナビ・IESHIL・マンションレビュー・SREリアルティはマンション専門です。一戸建てや土地の価格を知りたい場合は、すまいステップ・おうちクラベル・LIFULL HOME’S・リハウスAI査定・三井住友トラスト不動産 AI不動産査定のように、戸建てや土地にも対応したサイトを選びましょう。HowMaは居住用の一戸建てとマンションに対応しています。

マンションの方は、マンション専門サイトのほうが部屋ごとの相場や将来予測など、詳しい情報を得やすい傾向があります。物件の種類に合わせて得意なサイトを選ぶことが、精度の高い相場把握への近道です。

対応エリアと取引データの量で選ぶ

次に、物件があるエリアにサイトが対応しているかを確認します。全国対応のサイトもあれば、IESHILやSREリアルティのように首都圏1都3県だけ、リハウスAI査定のように17都道府県だけが対象のサイトもあります。

エリアに対応していても、そのエリアの取引データが少なければAIの精度は下がりやすくなります。データの量はサイトごとに公表の仕方が異なりますが、HowMaは年間約817万件の取引情報、IESHILは約9,000万件のビッグデータ、マンションレビューは販売履歴5,639,737件というように、データの規模を公開しているサイトは判断の材料になります。

地方の物件や、取引の少ない郊外の物件をお持ちの方は、全国対応のサイトを複数使って結果を比べるのがおすすめです。

査定後に不動産会社へ相談できるかで選ぶ

AI査定で相場がわかったあと、実際に売却を進めるなら不動産会社への相談が必要です。売却の可能性が少しでもあるなら、査定後にスムーズに相談できるサイトを選んでおくと手間が省けます。

たとえば、すまいステップ・おうちクラベル・マンションナビ・LIFULL HOME’Sは、相場を調べたあとに一括査定へ進めます。リハウスAI査定や三井住友トラスト不動産 AI不動産査定は、大手不動産会社にそのまま相談できる形です。HowMaのように中立的なコンシェルジュに相談できるサービスもあります。

反対に、まだ売るつもりはなく資産価値だけを知りたい段階なら、マンションレビューやIESHILのように情報収集向きのサイトを使うのもよいでしょう。自分が今どの段階にいるのかを考えて選ぶのがポイントです。

入力する個人情報の範囲と運営会社の信頼性で選ぶ

AI査定サイトによって、入力が必要な個人情報の範囲は大きく違います。マンション名を入れるだけで結果が見られるサイトもあれば、氏名やメールアドレスの登録が必要なサイト、一括査定とセットで連絡先を入力するサイトもあります。

一括査定と組み合わさったサービスでは、申し込み後に不動産会社から電話やメールが来るのが一般的です。まだ連絡を受けたくない段階なら、一括査定を申し込む前のシミュレーションや、情報収集向けのサイトを使いましょう。

あわせて、運営会社の信頼性もチェックしたいポイントです。上場企業や大手不動産会社のグループが運営しているか、プライバシーポリシーや情報セキュリティの認証（ISMSなど）を公開しているかを確認しておくと安心です。

マンションのAI査定と家（一戸建て）・土地のAI査定の違い

同じAI査定でも、マンションと一戸建て・土地とでは、査定額の精度に差が出やすいと言われています。その理由を知っておくと、査定結果を正しく受け止められます。

マンション査定はAIの精度が出やすい理由

マンションのAI査定は、一戸建てや土地に比べて精度が出やすいとされています。いちばんの理由は、比較できる取引事例が多いことです。

同じマンションの中には、広さや間取りが似た部屋がたくさんあり、過去に売買された事例も蓄積されています。さらに、所在地・築年数・階数・向き・専有面積といった、価格に影響する要素の多くがデータとして整理しやすいため、AIが似た物件を見つけやすいのです。マンション専門のAI査定サイトが多いのも、こうした事情があるためです。

ただし、マンションでも室内のリフォーム状況や眺望、管理状態などはAIに反映されにくい要素です。とくに、築年数が古くても大規模修繕がしっかり行われ、管理が行き届いたマンションは、AIの推定より高く評価されることもあります。

家（一戸建て）や土地のAI査定でズレが出やすいポイント

一戸建てや土地は、一つひとつの条件の違いが大きいため、AI査定の結果と実際の売却価格にズレが出やすい傾向があります。

たとえば、同じ広さの土地でも、きれいな四角形の土地と、細い通路の奥にある旗竿地とでは価格が大きく変わります。こうした要素はAIが読み取りにくいため、一戸建てや土地のAI査定はあくまで目安と考え、早めに不動産会社の査定も受けることが大切です。

すまいステップの不動産査定AIのように土地の形状やリフォームの有無を入力できるサービスや、リハウスAI査定のように一戸建て・土地の成約データを持つサービスを選ぶと、ズレを小さくしやすくなります。マンションと戸建ての資産価値の違いをもっと詳しく知りたい方は、戸建てとマンションの費用・資産価値を比較した記事も参考にしてください。

不動産AI査定を使うメリット

AI査定には、不動産会社の査定にはない手軽さがあります。主なメリットを4つ紹介します。

24時間いつでもすぐに相場がわかる

AI査定は、インターネットにつながっていれば、早朝でも深夜でも好きなタイミングで使えます。不動産会社の営業時間を気にする必要はありません。

結果が出るまでの時間も、数秒〜数分程度と短いのが魅力です。不動産会社の机上査定でも当日〜数日、訪問査定なら日程調整を含めて1週間前後かかるのが一般的なので、そのスピードの差は大きいといえます。

仕事や子育てで忙しい方でも、通勤時間や寝る前のちょっとした時間で相場を確認できます。「住み替えたらどうなるだろう」と思い立ったその場で、すぐに数字を確認できるのはAI査定ならではです。

不動産会社に会わずに家の価値を調べられる

AI査定なら、不動産会社の担当者と会ったり話したりせずに、家の価値を調べられます。

まだ売るかどうか決めていない段階で不動産会社に相談すると、売却をすすめられるのではと気が重くなる方も多いでしょう。AI査定なら、自分のペースで相場を調べ、家族とゆっくり話し合ってから次の行動を決められます。

マンションレビューの匿名AI査定のように、マンション名を入力するだけで使えるサービスもあります。ただし、サイトによっては氏名やメールアドレスの登録が必要だったり、一括査定とセットで連絡先の入力が必要だったりするため、事前に入力項目を確認しておきましょう。

複数サイトの自動査定を比べて相場観をつかめる

AI査定は、サイトごとに使っているデータや計算方法が違います。そのため、複数のサイトで自動査定を試して結果を比べると、より信頼できる相場観をつかめます。

たとえば、3つのサイトで査定してそれぞれ4,200万円・4,500万円・4,600万円と出た場合、おおよそ4,200万〜4,600万円が相場の目安と考えられます。1つのサイトの結果だけを信じるよりも、ブレ幅を含めて把握できるため、不動産会社の査定額が妥当かどうかを判断する物差しにもなります。

あわせて、国土交通省の不動産情報ライブラリで近隣の実際の取引価格を確認すれば、AIの推定値が実勢とかけ離れていないかもチェックできます。

無料で何度でも試せる

今回紹介したAI査定サイトは、いずれも無料で利用できます。条件を少し変えて何度も試したり、定期的に査定し直して相場の変化を追ったりすることも可能です。

たとえば、HowMaのように最新の売却相場を定期的にメールで知らせてくれるサービスを使えば、自分で調べ直す手間もかかりません。地価が上昇している時期は、半年や1年で相場が変わることもあるため、定期的にチェックしておくと売り時を逃しにくくなります。

ただし、リハウスAI査定のように1人あたりの利用件数に上限があるサービスや、一部の詳しいデータが有料のサービスもあります。

不動産AI査定のデメリット

便利なAI査定にも、知っておきたい弱点があります。デメリットを理解したうえで上手に使いましょう。

リフォームや日当たりなど物件ごとの事情が反映されにくい

AI査定は、データにしやすい基本情報をもとに価格を計算するため、リフォームの状態や日当たり、眺望、室内の傷み具合など、物件ごとの事情はほとんど反映されません。

たとえば、数年前にキッチンや浴室を交換した部屋は、実際の売却では評価が上がりやすいものの、AI査定には反映されにくいのが実情です。反対に、雨漏りやシロアリ被害など、価格が下がる要因も見落とされます。

自宅にプラスの要素が多い場合はAIの査定額より高く、マイナスの要素がある場合は低く売れる可能性があります。こうした事情は、訪問査定でプロに見てもらうことで初めて価格に反映されます。

サイトによって査定額に差が出る

同じ物件をAI査定しても、サイトによって数百万円単位で査定額が違うことは珍しくありません。使っている取引データの範囲や、AIの計算方法がサイトごとに異なるためです。

たとえば、自社の成約データを中心に学習しているサイトと、公開されている販売履歴を広く集めているサイトとでは、同じ物件でも結果が変わります。どちらが正しいというより、データの切り口が違うと考えるとよいでしょう。

1つのサイトの結果だけで判断せず、2〜3サイトの結果を比べて価格帯で考えることが、AI査定とうまく付き合うコツです。

取引事例が少ないエリア・物件は精度が下がりやすい

AIは過去のデータをもとに価格を推定するため、取引事例が少ないエリアや珍しい物件では精度が下がりやすくなります。

たとえば、取引の少ない地方の物件や、築年数がかなり古い一戸建て、特殊な形の土地、戸数の少ない小規模マンションなどは、比べられる事例が少ないため、推定価格の幅が大きくなりがちです。サイトによっては、そもそも査定結果が表示されないこともあります。

こうした物件をお持ちの場合は、AI査定を参考程度にとどめ、地域の事情にくわしい不動産会社に早めに査定を依頼するのがおすすめです。

AI査定額のまま売れるとは限らない

AI査定の金額は、あくまで過去のデータから見た推定値です。実際の売却価格は、売り出し時期の需要や競合物件の状況、買主との交渉などで決まるため、AI査定額のまま売れるとは限りません。

また、売り出し価格は売主と不動産会社が相談して決めるもので、相場より高めに設定すると売れるまでに時間がかかることもあります。AI査定額を「この金額で売れるはず」と思い込んでしまうと、値下げのたびに気持ちが揺れてしまいがちです。

AI査定はスタート地点と考え、最終的な判断は訪問査定の結果と不動産会社の説明を聞いたうえで行いましょう。

AI査定額を住み替え・建て替えの資金計画に活かす方法

AI査定は、売却価格を知るためだけのものではありません。住み替えや建て替えを考えている方にとっては、資金計画を立てるための大切な材料になります。ここでは、査定額を実際の計画に活かす3つのステップを紹介します。

査定額から仲介手数料・税金を引いた手取り額を試算する

資金計画で大切なのは、査定額そのものではなく、売却にかかる費用や税金を差し引いた手取り額です。売却時には主に次のような費用がかかります。

たとえば4,000万円で売れた場合、仲介手数料の上限は「4,000万円×3%＋6万円＝126万円」に消費税を加えた138万6,000円です。不動産売買契約書の印紙税は、国税庁の印紙税の軽減措置により、2027年3月31日までに作成される契約書は税額が軽減されています。

売却で利益（譲渡所得）が出た場合は税金もかかります。計算方法は国税庁の譲渡所得の計算のしかた（分離課税）で確認できます。マイホームを売った場合は、マイホームを売ったときの特例で譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるケースが多いため、税金がかかるかどうかは早めに確認しておきましょう。

住宅ローン残債と比べて売却後に残るお金を確認する

住宅ローンが残っている場合は、手取り額と住宅ローンの残債を比べて、売却後にいくら残るかを確認します。家を売るには、原則として売却代金などでローンを完済し、抵当権を外す必要があるためです。

手取り額がローン残債を上回れば、その差額を新居の頭金などに回せます。反対に、手取り額がローン残債を下回るオーバーローンの状態だと、差額を預貯金で補うか、住み替えローンの利用を検討しなければなりません。

ローン残債は、金融機関から届く返済予定表やネットバンキングで確認できます。AI査定額の下限で計算してもローンを完済できるかどうかを見ておくと、住み替えの判断がしやすくなります。

新居の予算は査定額の下限で組むと安心

新居の予算を考えるときは、AI査定額の上限ではなく下限で資金計画を組むのがおすすめです。実際の売却価格がAI査定額を下回ることもあるため、楽観的な数字で予算を組むと、あとで資金が足りなくなるおそれがあります。

たとえば、複数サイトのAI査定が4,200万〜4,600万円だった場合、4,200万円で売れたときの手取り額を前提に、新居の予算や借入額を考えます。高く売れた場合は、その分を繰上返済や貯蓄に回せばよいので安心です。

新居の購入や建築には、物件価格のほかにも登記費用やローンの手数料などの諸費用がかかります。詳しくは住宅購入にかかる諸費用の内訳を解説した記事で確認できます。建て替えや新築を検討している方は、家を建てる流れを8ステップで解説した記事もあわせて読むと、売却と新居づくりのスケジュールを組み立てやすくなります。

AI査定から売却までの流れ

AI査定で相場をつかんだら、実際の売却までは次の3ステップで進めます。

STEP1 複数のAI査定サイトで相場を調べる

まずは、物件の種類に合ったAI査定サイトを2〜3つ使って相場を調べます。マンションならマンション専門サイトを1つ以上、一戸建てや土地なら戸建て・土地に対応したサイトを選びましょう。

結果は価格帯で受け止め、あわせて不動産情報ライブラリで近隣の取引価格も確認しておくと安心です。この段階で、手取り額やローン残債との関係もざっくり試算しておくと、次のステップで不動産会社と話すときに自分の希望を伝えやすくなります。

STEP2 不動産会社に机上査定・訪問査定を依頼する

売却を具体的に考えはじめたら、不動産会社に机上査定や訪問査定を依頼します。複数の会社に依頼できる一括査定サイトを使うと、効率よく比較できます。

一括査定サイトの選び方や各社の特徴は、不動産一括査定サイトのおすすめランキングで詳しく紹介しています。依頼する会社は3〜5社程度に絞ると、連絡のやり取りが負担になりすぎません。

訪問査定では、査定額の高さだけでなく、その根拠をきちんと説明してくれるか、販売戦略を具体的に提案してくれるかを見ることが大切です。気になる会社があれば、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで免許番号や行政処分歴を確認しておくと安心です。

STEP3 媒介契約を結んで売却活動を始める

依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結んで売却活動をスタートします。媒介契約には次の3種類があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約期間は最長3か月です。契約後は、不動産会社と相談して売り出し価格を決め、広告や内覧対応を進めていきます。不動産取引の基本的な注意点は、国土交通省の消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせにもまとめられているので、契約前に目を通しておきましょう。

不動産AI査定に関するよくある質問

最後に、不動産AI査定についてよくある質問とその回答をまとめました。

AI査定は本当に無料で使えますか？

はい、今回紹介したAI査定サイトは、いずれも無料で査定を利用できます。AI査定サイトは、査定をきっかけに不動産会社の仲介や一括査定サービスを使ってもらうことで収益を得る仕組みのものが多いため、利用者に費用はかかりません。

ただし、マンションレビューの分譲時価格表データのダウンロード（2,200円・税込）のように、一部の詳しいデータが有料になっているサービスもあります。また、詳しい情報を見るには無料の会員登録が必要なサイトもあります。

AI査定の結果はどのくらい正確ですか？

AI査定の精度は、物件の種類やエリアの取引データの量によって大きく変わります。取引事例が多い都市部のマンションは比較的精度が出やすく、一戸建てや土地、取引の少ないエリアの物件はズレが大きくなりやすい傾向があります。

また、リフォームの状態や日当たりなど物件ごとの事情は反映されにくいため、実際の売却価格とは差が出ることがあります。複数サイトの結果を比べて価格帯でとらえ、正確な価格を知りたいときは不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。

AI査定をすると営業電話がかかってきますか？

サービスによって異なります。マンション名を入力するだけで使える情報サイトのAI査定であれば、不動産会社から電話がかかってくることは基本的にありません。

一方、一括査定とセットになっているサービスでは、申し込み後に不動産会社から電話やメールで連絡が来るのが一般的です。連絡を受けたくない段階なら、一括査定の申し込みはせず、シミュレーションや情報サイトのAI査定を使いましょう。リハウスAI査定や三井住友トラスト不動産 AI不動産査定のように、電話番号の入力が不要なサービスもあります。

賃貸中の物件や相続した不動産もAI査定できますか？

多くのAI査定サイトは物件の基本情報から価格を推定するため、相続した不動産や賃貸中の物件でも、物件種別とエリアが対応していれば査定できることがほとんどです。

ただし、入居者がいる状態で売るオーナーチェンジ物件は、利回りなど投資用物件としての評価が加わるため、居住用を前提としたAI査定とは価格が変わることがあります。投資用物件にも対応したLIFULL HOME’Sの一括査定などを使うとよいでしょう。相続した不動産は、売却時の税金の特例が使えるかどうかも含めて、税理士や不動産会社に相談するのがおすすめです。

所有者でなくてもAI査定は使えますか？

サービスによります。たとえば、三井住友トラスト不動産 AI不動産査定は物件の所有者のみが利用できるサービスです。

一方、マンションレビューやIESHILのように、購入を検討しているマンションの相場を調べる目的でも使える情報サイトもあります。購入前に適正価格かどうかを確認したい場合は、こうしたサイトを活用しましょう。親の家の相場を調べたい場合など、所有者以外が使うときは、各サイトの利用規約を確認してから使うと安心です。

AI査定の結果は売却価格の根拠として使えますか？

AI査定の結果は、相場の目安としては役立ちますが、売却価格を決める正式な根拠にはなりません。AIが出す金額は推定値であり、宅地建物取引業法にもとづいて不動産会社が出す査定価格とは異なるためです。

ただし、不動産会社の査定額が妥当かどうかを判断する物差しとしては有効です。AI査定の価格帯から大きく外れた査定額が出た場合は、その理由を担当者に確認してみましょう。根拠をきちんと説明してくれる会社は、信頼できるパートナーになりやすいといえます。

まとめ｜AI査定で相場をつかんでから納得の売却を

不動産AI査定は、不動産会社に会わずに、スマホやパソコンから無料ですぐに家の価値を調べられる便利なツールです。ただし、サイトによって対応物件やエリア、入力する情報の範囲が大きく違うため、自分の物件と目的に合ったサイトを選ぶことが大切です。

AI査定の結果は推定値なので、2〜3サイトの結果を比べて価格帯でとらえ、手取り額やローン残債とあわせて資金計画に活かしましょう。売却を具体的に考えはじめたら、不動産会社の訪問査定で物件ならではの価値をしっかり見てもらうことが、納得の売却への近道です。

まずは今回紹介したサイトでAI査定を試して、わが家のいまの価値を知ることから始めてみてください。